Salut chers Immorentables !
Vous êtes nombreux à nous poser la question : par quoi commencer pour débuter en investissement immobilier ? Un studio, un appart ou un immeuble immobilier ? Voir même une place de parking ? Nous vous expliquons 5 différentes phases qui sont communes à ces achats-là ainsi que les avantages et les inconvénients des différents types de biens.
Et nous vous faisons profiter de nos conseils par rapport à votre situation qui va vous donner le chemin à suivre pour aller chercher un maximum de cash flow. Ainsi, vous pourrez choisir comment commencer dans l’investissement immobilier en toute sérénité.
Les phases communes à chaque investissement
Les visites
C’est l’étape indispensable quand on commence en investissement immobilier. Nous savons qu’elle est un peu difficile quand vous êtes débutant. Vous avez peur de les rater mais il faut se lancer et y aller. C’est une phase commune obligatoire. Et il faut avoir les yeux sur tout pour ne pas choisir un mauvais bien.
Faire son offre
La recherche de financement
Par contre, vous n’avez pas trouvé dix financements. Et trouver une banque qui va vous faire confiance et vous prêter de l’argent, c’est beaucoup plus dur. Et oui, c’est beaucoup plus ardu. Surtout que les conditions se sont un peu resserrées. Et il est vraiment crucial de savoir monter son dossier bancaire et de parler le langage du banquier. Si vous ne savez pas comment faire, nous vous recommandons alors notre dossier bancaire ultime !
Les travaux
La quatrième phase ce sont les travaux, les suivis de chantiers. C’est déjà une grande avancée quand vous avez déjà signé l’acte authentique et trouvé le financement. Mais il y a sûrement des travaux, donc un suivi de chantier à faire. À vous de voir si vous avez les compétences travaux ou si vous avez réussi à trouver votre réseau d’artisans. Mais normalement c’est une phase qui se déroule plutôt facilement. Ça prend un peu de temps et dépasse parfois votre délai. Mais le but c’est d’être assez pointilleux là-dessus et de bien faire votre suivi de travaux.
La mise en location et l’encaissement
La cinquième phase c’est la meilleure selon nous. Il s’agit de la mise à location et donc de l’encaissement. Parce que toutes les autres phases d’avant amènent des frais et donc vous avez payé. Surtout quand vous avez fait l’acte authentique et que la banque attaque à fond. Donc maintenant, vous êtes à la phase la plus cool : l’encaissement. Et nous pouvons vous dire que c’est le top et il faut toujours la recommencer.
Avantages et inconvénients des différents types de biens
Vous avez vu que ces cinq phases sont communes si vous achetez un studio ou un immeuble. Maintenant nous allons vous parler un petit peu des inconvénients et des avantages pour chaque situation.
« Quoique vous rêviez d’entreprendre, commencez-le.
L’audace a du génie, du pouvoir et de la magie. » – GOETHE
Le studio
L’avantage d’un studio c’est qu’il est petit ce qui vous permet de pouvoir trouver un financement assez facilement et sans trop de stress. Et ça c’est vraiment cool. De plus, ça vous permet aussi de vous familiariser avec tous les différents termes, les différentes phases, les différents interlocuteurs que ça soit l’agent immobilier, le notaire, le banquier ainsi que les artisans.
Par contre dans les inconvénients, le gain sera plus faible dans le sens où c’est un studio. Et vous vous retrouvez avec une stratégie beaucoup plus longue. Parce que si vous achetez que des studios, il faut vraiment beaucoup de temps pour générer votre indépendance financière et remplacer votre salaire. Un autre inconvénient c’est que vous n’êtes pas tout seul dans la gestion quand vous achetez un studio. Parce que vous êtes dans une copropriété ce qui veut dire qu’il y a des copropriétaires qui peuvent avoir des idées un peu bizarres. Par exemple, refaire une cage d’escalier alors qu’il n’y a peut-être pas forcément besoin, que le bien est nickel. Quand un des propriétaires vit dans l’immeuble, il peut avoir des exigences qui vont vite vous agacer.
Ça nous est arrivé une fois et on peut dire que perdre votre cash flow pendant un an ce n’est pas marrant.
En résumé, le plus gros inconvénient pour nous est la copropriété en elle-même. Donc pour le studio ou l’appartement, le problème est la copropriété. Par contre ça vous permet d’acquérir facilement votre premier bien.
Et pour notre part nous avons fait pas mal de studios. Cela nous a vraiment permis de combattre toutes nos peurs. Parce que nous n’étions pas du tout accompagnés. Finalement, nous ne regrettons pas du tout ce chemin-là. Et cette expérience nous permet aussi de bien vous accompagner aujourd’hui !
L’immeuble
Le gros avantage est que vous êtes seul, il n’y a pas de copropriétaire pour vous ennuyer très fortement. Parce que si votre cage d’escalier est nickel et que vous n’avez pas envie de la refaire, c’est à vous de décider. Vous êtes le patron et rien que ça, c’est déjà vraiment cool.
Il y a deux autres avantages c’est que vous pouvez re-diviser votre immeuble. Ainsi, vous pourrez revendre certains appartements et à la fin en avoir deux, trois appartements complètement gratuits. Parce que vous avez vendu tous les autres et cela fait une plus value. Et votre patrimoine bénéficie de cette accélération-là. Cependant, ça veut dire que vous allez perdre aussi l’entièreté de la propriété. C’est donc un avantage seulement dans certains cas particuliers.
Un autre avantage, c’est la dilution du risque de la vacance locative. Par exemple, vous avez 5 appartements dans votre immeuble et il y en a un qui n’est pas loué. C’est beaucoup moins stressant qu’il ne soit pas loué. Parce que vous avez les autres logements qui payent les échéances du crédit et vous avez quand même du cash flow. Nous aimerions vous dire d’attendre un petit peu avant de chercher un locataire. Mais le but ce n’est pas d’attendre ! Il faut le mettre rapidement en location et pour pouvoir encaisser le maximum de cash flow. Mais il faut le reconnaître, c’est beaucoup moins stressant d’avoir un lot vide dans cette situation. Alors qu’avec un studio, vous vous demandez pourquoi il n’est pas loué. Vous n’avez personne d’autre pour payer les champs de crédit et il faut se dépêcher pour le remettre en location.
En résumé, la diminution du risque de vacances locatives et du stress, c’est plutôt cool.
La grosse stratégie que nous voyons avec l’acquisition d’immeubles, c’est que vous avancez plus vite au lieu d’acheter lot par lot. Là vous achetez par cinq voir par dix lots et ça avance très vite ! Alors votre cash flow aussi avance très vite.
Quels sont les inconvénients d’un immeuble ? C’est qu’en cas de problème, vous êtes tout seul à payer. Vous n’avez pas de copropriétaire pour partager le budget. Par exemple, si vous avez une toiture à refaire, il faut la réparer. Mais normalement si vous avez bien fait les choses lors de l’achat du bien, vous avez déjà budgété les plus gros postes de travaux. Normalement vous les payez avec l’emprunt de la banque et vous devez être zen dessus.
Pour un débutant, c’est difficile à gérer. Si vous êtes très motivés, vous pouvez commencer avec un immeuble de 2-3 lots. Au-delà, nous vous conseillons d’éviter. C’est mieux de commencer petit pour pouvoir continuer l’investissement immobilier. À vous de juger là-dessus. Cela dépend de comment vous gérer votre stress et votre risque. Mais nous savons par notre expérience d’accompagnements, que c’est bien de commencer par un bien de deux ou trois lots voir quatre lots.
Faites attention aux dépenses imprévues. Pourquoi ? Parce que vous avez fait votre budget de travaux. Si vous avez des travaux imprévus, vous allez le dépasser. Et vous êtes tout seul à payer et là vous allez payer cher ! Donc rappelez-vous que vous êtes tout seul. Il n’y a que vous qui devez assumer les choses. Donc méfiance aussi là-dessus. Sur ce point, si vous êtes bien formé et initié à tout ça et que vous avez des compétences pour les travaux c’est un gros avantage.
Nos conseils
Pour commencer, la toute première chose : que ce soit studio, immeuble, il faut être rentable.
Si vous êtes débutant nous vous conseillons le studio. C’est mieux parce que quand on débute, on est souvent stressé. Donc avec le studio au moins vous n’aurez pas de problème. Vous allez gérer votre risque et votre stress et vous aguerrir avec cette expérience.
Par contre, si vous êtes débutant et formé à l’immobilier, nous vous conseillons directement d’aller sur un immeuble de trois ou quatre lots.
Si vous avez déjà acheté plusieurs appartements, passez directement à l’immeuble. Il faut y aller ! Ne réfléchissez même pas. Foncez ! Et si vous avez déjà un ou deux immeubles alors chercher encore plus gros.
Concernant notre stratégie, si c’était à refaire, nous aurions commencé par un studio. D’ailleurs, nous avions acheté beaucoup de studios au début. Cela nous a permis de nous habituer avec toutes ces différentes phases et après d’acheter directement un immeuble.
En conclusion, le meilleur chemin est d’acheter un studio et après acheter directement un immeuble. Comme ça, vous avancerez beaucoup plus vite.
« Ce que j’aime dans la stratégie du cash-flow,
c’est qu’une fois vos actions mises en place,
votre immeuble acheté, rénové et loué, vous en disposez à vie ! »
Achetez aussi des petites maisons. L’avantage est que vous n’êtes pas en copropriété. C’est vraiment cool car vous êtes tout seul pour gérer. Le désavantage est que vous achetez un seul lot, c’est le problème. Donc les petites maisons sont aussi une bonne astuce pour commencer dans l’investissement immobilier.
Voici nos conseils pour commencer dans l’investissement immobilier. Partagez-le avec vos proches qui en ont besoin.
Dites-nous par quoi vous avez débuté quand vous avez commencé votre investissement immobilier ?
