L’année 2022 a été très mouvementée. A peine sortis de la crise Covid (toujours bien présente dans l’esprit de nombreux investisseurs), le conflit ukrainien a fortement impacté les 9 derniers mois de l’année. Les annonces pouvant impacter le pouvoir d’achat et, par conséquent, l’accès aux crédits immobiliers se sont multipliées.
Dressons ici un premier bilan de 2022 avec 4 indicateurs clés et projetons nous sur 2023.
Immobilier 2022, le bilan
Entre des prix en augmentation lente et une forte demande, le marché immobilier français se maintient. L’attention accrue portée à la pierre est prometteuse, du moins pour le moment, à en croire l’engouement et la réussite des investisseurs de la formation Immorenta. De manière générale, la demande de logements est restée supérieure à l’offre tout au long de l’année mais, en témoigne la capitale, les prix se sont stabilisés depuis plusieurs mois.
1- Les transactions dépasseront le million !
Selon les Notaires de France, malgré la baisse des transactions en septembre et en octobre, impactée par l’inflation et les incertitudes au sujet de l’avenir, le cap du million sera encore largement franchi cette année.
Les Français aiment leur maison et le secteur immobilier dans son ensemble. Cela se voit au nombre de transactions qui ont lieu malgré des financements de plus en plus serrés et des délais de vente plus longs.
Ce constat est appuyé par un changement de démographie et une éducation de jeunes investisseurs permise pendant les confinements (le nombre de formations disponibles en ligne a progressé de façon significative en 2 ans). Cet accès aux connaissances permet à un grand nombre de particuliers d’accéder à l’investissement locatif, chose qu’ils imaginaient bien trop complexes par le passé, ce qui amène mathématiquement plus d’acheteurs sur le marché.
Il y a donc fort à parier que l’année 2023 devrait voir davantage d’investisseurs arriver chez le notaire, avec un risque de hausse des prix, si le climat financier suit les demandes des professionnels du secteur et rend l’investissement accessible.
2- La hausse des prix se confirme sur l’année
Tous biens confondus, les Notaires de France constatent une augmentation du nombre de transactions de près de 7% sur douze mois à la fin du deuxième trimestre 2022.
Les prix continuent de progresser mais moins rapidement que l’année précédente, il y a un an, la hausse constatée était de +7,3%.
Pour rentrer un peu plus dans le détail, il faut savoir que le prix des maisons augmente de +8,5% alors que ceux des appartements ne progressent que de +4,5% sur l’ensemble du territoire.
Certaines villes voient même des évolutions bien plus importantes, supérieures à 10%.
Poussées par la dynamique restante de “l’exode provincial” constaté pendant la pandémie, c’est à Brest, Poitiers, Amiens, Montpellier, Marseille-Aix-en-Provence, Lyon, Saint-Etienne, Dijon et Châteauroux que les hausses sont les plus importantes, toujours selon les Notaires de France.
3- La capitale et les grandes villes en baisse
Le prix des appartements dans la capitale, qui a baissé de 0,8% au deuxième trimestre 2022 pour atteindre 10 590€/m², continue d’évoluer timidement, même s’il y a une « forte » reprise des volumes de ventes.
A l’écriture de cet article, en décembre, les prix se situent aux alentours de 10.877 euros.
Toulouse, Lyon et Bordeaux, Clermont-Ferrand et Poitiers connaissent un sort identique : les prix augmentent très peu.
Depuis le début du mois de décembre, le cycle baissier de l’immobilier se confirme avec -1% en moyenne. L’investisseur final ne le perçoit cependant pas encore car il s’agit de micro baisses, dans certains secteurs géographiques, gommées par l’inflation.
La tendance de baisse des prix va se poursuivre dans les mois à venir, compte tenu de la poursuite des hausses des taux d’intérêts, de la flambée des prix du quotidien, et de l’explosion de la taxe foncière dans certaines villes.
4- Les biens énergivores dans le rouge
Dans certaines régions de France, il a été constaté une baisse de prix maximale de 19% pour un logement classé F ou G par rapport à un logement classé D, pénalisés par les annonces du gouvernement, interdisant la mise en location de ces biens dans les années à venir.
Leur propriétaire, plutôt que d’engager des travaux de rénovation, préfèrent s’en séparer, ce qui fait le bonheur des investisseurs, friands de bien à rafraîchir et à rénover. Comme abordé en détail dans notre formation, pour profiter d’une fiscalité intéressante, il est bien plus souvent rentable d’investir dans les logements et immeubles à remettre en état que dans des constructions neuves et parfois sur plan. (Sans certitudes sur leur valeur réelle lorsqu’elles seront disponibles à l’emménagement)..
Les biens classés A ou B sont, quant à eux, estimés 10% plus chers, grâce notamment aux économies potentielles sur la facture énergétique.
Aujourd’hui, l’écart des prix entre les différentes catégories énergétiques se poursuit. Il va de +14% (DPE A ou B) à -14% (DPE F ou G) dans le Grand Est, de +12% à -19% en Nouvelle Aquitaine, de +12% et -14% en Centre-Val de Loire, tandis que l’écart n’est que de +6% et -6% en Auvergne Rhône-Alpes par exemple.
Pour les appartements, les prix augmentent fortement lorsqu’ils sont classés A ou B, alors que ceux de classe F ou G ne perdent encore que peu de valeur.
Ceci ne devrait cependant pas durer. Les logements dont la consommation est supérieure à 450 kilowattheures par mètre carré risquent de perdre gros. A partir de janvier, l’indexation des loyers des biens énergivores, leur ajustement lorsqu’ils sont sous-évalués et leur mise en location seront interdits. Cette nouvelle réglementation, jumelée à l’envolée des prix de l’énergie et à l’arrêt de certains boucliers tarifaires devrait favoriser une baisse importantes des prix des logements concernés.
La dépréciation pourrait être beaucoup plus marquée d’ici le début de l’année 2023 avec la révision du taux d’usure prévue fin décembre.
Quel avenir pour l’immobilier en 2023
La fin de l’année 2022 sera marquée par un cycle baissier des prix de l’immobilier, avec un net avantage pour les villes moyennes de province.
Avec l’augmentation des taux d’intérêts qui ont suivi le conflit ukrainien, les possibles acquéreurs de biens immobiliers ont moins emprunté en 2022 qu’en 2021. L’accès à la propriété est de plus en plus compliqué, pour les primo-accédants notamment.
A la fin novembre 2022, les taux des crédits étaient en moyenne de 2%, ils pouvaient même atteindre les 2.50% pour un emprunt sur 20 ans, la durée plébiscitée par les investisseurs.
Des groupements de courtiers estiment que les taux atteindront entre 3 et 3.50% au cours du premier trimestre 2023.
Certains experts du secteur se prononcent pour une amélioration de la situation à la fin du premier semestre 2023. C’est à cette période que tous les professionnels du secteur de l’immobilier, les courtiers en premier, espèrent une révision du taux d’usure par le gouvernement.
Souvent sollicités lorsque le banquier historique ne peut financer le projet, les courtiers annoncent des refus de crédit au même niveau que les banques alors que, parfois, le taux d’endettement de l’investisseur ne dépasse même pas 25%.
L’investissement locatif toujours plus viable en 2023
En octobre 2022, certaines banques ont annoncé l’arrêt du financement des investissements locatifs pour favoriser les propriétaires jusqu’en janvier 2023 (BPCE par exemple).
Il faut prendre en note que celui qui aura présenté son dossier en décembre sera prioritaire sur les nouveaux dossiers, un accord de principe ayant pu être donné. Ce n’est qu’à compter du printemps 2023, après la transaction finale que nous verrons le réel impact financier sur le système.
En ce qui concerne les biens disponibles, le neuf connaîtra un net ralentissement à cause des problématiques de matières premières, et ce, toujours dans l’éventualité d’une nouvelle pandémie avec les ruptures d’approvisionnement et les problèmes de personnel qui sont liés.
C’est dans ce contexte que certains investisseurs professionnels auront prévu de revendre un bien (ou plusieurs) pour financer la rénovation énergétique d’une partie de leur parc immobilier.
Les dispositifs français tels que MaPrimRenov et Eco-PTZ ne peuvent pas suffisamment financer l’amélioration de la note énergétique, les prix de ces travaux deviennent alors prohibitifs pour une partie des propriétaires.
Les biens immobiliers à rénover vont donc probablement envahir le marché, entraînant au passage la valeur de biens similaires à la baisse, déjà très impactée dans certaines régions fin 2022.
Avec l’augmentation du coût des matériaux et la sélection des investisseurs effectuée depuis le début de l’année 2023, chacune des parties devra aller vite et le vendeur a tout intérêt à faire des concessions.
Il faudra aussi être rapide et suivre de près le taux d’usure annoncé fin décembre et si, l’agenda le permet, présenter rapidement sa demande de financement car les banques risquent de remonter leurs taux dans les semaines qui suivent.
Quid de la taxe foncière ? Le projet de loi de finances 2023 prévoit une hausse de 7% mais une série d’amendements serait envisagée par la majorité pour plafonner cette augmentation à 3.5% afin de ne pas suivre le rythme de l’inflation.
Comme étudié dans la formation Immorenta, la variation de la taxe foncière ne réduira pas votre rentabilité. C’est en effet une charge déductible des impôts en LMNP et la hausse des loyers de 3.5% (cf Indice de référence des loyers) devrait contrebalancer le phénomène.
Avenir radieux pour les foyers français
Tous les indicateurs montrent que les prix des logements anciens devraient continuer à baisser jusqu’au printemps 2023.
Le relèvement du taux de refinancement de la Banque Centrale Européenne prévu ce mois-ci, fera mécaniquement monter les taux débiteurs des crédits immobiliers et pénalisera le pouvoir d’achat.
Si la conjoncture économique continue de se dégrader, il y aura certainement de bonnes affaires immobilières à saisir en 2023 autant s’y préparer de suite. En prenant en compte tous les indicateurs et les ratios présents dans notre formation pour investir dans l’immobilier, les prises de décision et les démarches pourront aller très vite.
Selon l’attractivité des régions et l’état des stocks, à l’instar du milieu rural et d’une trentaine de grandes métropoles, touchés par une forte pénurie, les prix devraient en moyenne augmenter de 3% en France.
En 2023, il faudra alors suivre le marché au plus près, bien se renseigner sur les tendances ville par ville ou trouver la meilleure affaire à rénover. Pour les investissements locatifs comme pour les résidences principales, il faudra avoir le nez fin ou bien s’informer pour s’assurer de la bonne affaire.
Quel est le lien entre l’actualité immobilière et la formation Immorenta ?
En intégrant la formation Immorenta, vous n’accéderez pas simplement à de nombreuses heures de vidéos qui vous détaillent l’intégralité des étapes à suivre pour effectuer votre premier investissement immobilier.
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L’un des principaux avantages offerts par notre formation est qu’elle s’effectue à distance, à votre rythme et en fonction de vos agendas professionnels et familiaux. Il n’y aura qu’une règle à suivre, être régulier. En effet, la plupart des notions abordées demanderont une étude récurrente pour créer des automatismes.
Au delà des cours vidéos, puisque chaque projet immobilier est différent, vous aurez accès à la communauté sans cesse grandissante d’immorentiers avec qui vous pourrez partager de manière quotidienne l’ensemble de vos expériences et les dernières informations de chacun sur un pan ou l’autre de l’investissement immobilier.
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