La fiscalité sur la cession de biens immobiliers
Ce que nous allons voir
Vous prévoyez de vendre un bien immobilier ? Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, il est important de connaître les différentes démarches à réaliser lors de ce type de transaction. En optant pour notre formation Immorenta, vous apprendrez comment fonctionne la fiscalité quant à la cession de biens immobiliers. Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? En quoi consistent les plus-values imposées, les taxes annexes ou les plus-values exonérées ? C’est des questions que se posent souvent les futurs vendeurs de biens immobiliers, et auxquelles nous allons répondre.
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière désigne le bénéfice réalisé à la suite de la vente d’un bien immobilier, quel qu’il soit. Si vous vendez une maison ou un appartement plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez donc une plus-value. Pour calculer la plus-value immobilière, il faut calculer la différence entre le prix de vente du bien et le prix d’acquisition du bien. Mais il y a des nuances à prendre en compte, puisque certaines transactions sont exonérées de l’impôt sur la plus-value immobilière. Vous saurez tout en suivant notre formation Immorenta ! Vous serez ensuite en mesure de prendre les meilleures décisions quant à votre projet de vente immobilière.
Quelles sont les ventes concernées par l’impôt sur les plus-values immobilières ?
Si vous réalisez une plus-value immobilière dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé, vous êtes redevable de l’impôt sur le revenu pour les plus-values. Les ventes concernées par cet impôt sont les suivantes :
- La vente des droits attachés à un bien immobilier, comme les servitudes (Les servitudes de cour commune et de droit privées) ;
- La vente d’un bien immobilier, comme un terrain, une maison ou un appartement ;
- L’échange de biens ou le partage ou apport en société ;
- La vente d’un fonds de placement dans l’immobilier (couramment abrégé en FPI), ou la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière.
Comment calculer le montant de la plus-value ?
Pour calculer le montant de la plus-value que vous réaliserez lors de la vente immobilière, vous devez tenir compte de plusieurs critères, comme le prix d’acquisition et le prix de cession. Nous vous expliquons comment obtenir ces différents éléments.
Quelle est la différence entre la plus-value brute et la plus-value nette ?
Vous souhaitez connaître la plus-value dont vous allez bénéficier lors de la vente de votre bien immobilier ? C’est un sujet que nous explorons de manière très détaillée dans notre guide fiscalité immobilière. Nous vous conseillons vivement de lire cet article pour obtenir une compréhension complète de la fiscalité applicable aux plus-values.
Il ne faut pas confondre la plus-value brute et la plus-value nette.
La plus-value brute est le résultat de la soustraction entre le prix de vente et le prix d’achat. Ces deux prix sont corrigés, ce qui signifie qu’il s’agit des prix figurant dans l’achat de vente.
Quant à la plus-value nette, il s’agit du montant imposable de la plus-value immobilière. Pour l’obtenir, il faut appliquer des abattements au montant brut de la plus-value. Le pourcentage de ces abattements dépend de plusieurs critères, comme le nombre d’années de détention du bien immobilier.
La détermination du prix de cession
Pour déterminer le prix de cession d’un bien immobilier, il faut tenir compte de plusieurs éléments, que vous retrouverez dans notre formation Immorenta. Voici cependant les principaux à retenir :
- La surface habitable du bien immobilier ;
- Sa localisation ;
- Son état ;
- La surface du jardin.
Notre formation Immorenta vous donnera toutes les clés pour réaliser vous-même une estimation fiable et précise de la valeur de votre appartement ou de votre maison. Basez-vous aussi sur les prix du marché, en regardant les annonces immobilières de votre secteur par exemple.
La détermination du prix d'acquisition
Le prix d’acquisition qu’on retient pour le calcul de la plus-value correspond à ce qui a été payé lors de l’achat du bien. On le trouve dans l’acte de vente.
Ce montant inclut non seulement le prix du bien immobilier, mais aussi les frais d’acquisition et les dépenses réalisées pour les travaux.
A combien se montent les abattements en fonction de la durée de propriété ?
Pour calculer la plus-value nette imposable, il faut se baser sur la durée de détention du bien immobilier. L’abattement est en effet plus ou moins élevé en fonction des années de détention.
Attention, il faut savoir qu’il ne s’applique pas pendant les cinq premières années de détention. C’est à partir de la sixième année que le pourcentage d’abattement augmente de 6 % tous les ans, jusqu’à la 21ème année.
Enfin, à partir de 22 ans de détention, les plus-values immobilières sont totalement exonérées de l’IR (impôt sur le revenu).
Plus-value et résidence principale
La vente d’une résidence principale peut engendrer une plus-value. En d’autres termes, le prix de vente est supérieur au prix d’achat. Lors de la cession du bien immobilier, vous réalisez un bénéfice. Cette somme, la plus-value, n’est pas imposable si le logement constituait votre résidence principale. Toutefois, il existe certains cas particuliers qui doivent attirer votre attention. En effet, la vente d’une résidence principale à la suite d’une séparation peut être imposable. Pour éviter l’imposition, les époux devaient habiter l’appartement ou la maison au moment de la séparation. Cette condition n’est cependant pas toujours respectée. C’est pourquoi le cadre législatif pose un cadre strict pour obtenir une non-imposition de plus-value. Le logement doit alors :
- Constituer jusqu’à la séparation le lieu d’habitation unique des concubins, unis par le PACS, époux ;
- L’un des deux conjoints a vécu dans le bien jusqu’à la vente : le logement ne doit donc être ni loué, ni occupé par d’autres personnes, même à titre gratuit ;
- Le délai de cession a été respecté : généralement, il est établi qu’un an correspond à un délai raisonnable ;
Dans le cas d’une vente d’un bien en cours de construction, d’autres critères doivent être respectés :
- L’achat du bien devait servir de résidence principale ;
- En attendant la réception des travaux, les conjoints ne doivent pas vivre dans un logement qui leur appartient.
Plus-value et résidence secondaire
Toute personne qui vend une résidence secondaire en France ou à l’étranger doit s’acquitter de l’impôt sur la plus-value immobilière. Cette plus-value (différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé) sera alors imposée à hauteur de 36, 2 % (19 % IR et 17, 2 % de prélèvements sociaux). Particuliers ou sociétés, tous sont redevables de cette imposition. Vous pouvez également faire entrer dans le calcul de la plus-value les frais de travaux. Cependant, seules les factures assujetties à la TVA sont prises en compte.
L’impôt sur la plus-value se découpe en deux critères, chacun respectant des abattements particuliers selon la durée de détention. Dès la 6e année, l’impôt sur le revenu est abattu de 6 % par an, jusqu’à exonération à partir de la 22e année. Pour les prélèvements sociaux, les taux d’abattement varient entre 1, 65 % et 1, 6 % jusqu’à la 22e année, puis augmentent de 9 % par an jusqu’à exonération dès la 30e année.
Enfin, certains cas particuliers vous permettent d’être totalement exonérés. La formation Immorenta et les coachs experts dans leur domaine vous permettront de connaître et de tout comprendre des modalités d’exécution de ces exonérations.
Plus-value et SCI
L’imposition de la plus-value immobilière d’une SCI dépend du régime fiscal choisi. Nous détaillons tout cela dans notre formation fiscalité dans l’immobilier (Lien vers la page formation fiscalité immobilière), afin de vous aider à faire ensuite les meilleurs choix.
Plus-value et terrain à bâtir
Si vous réalisez une plus-value lors de la vente d’un terrain à bâtir, vous pouvez bénéficier d’une exonération de la taxe sur les plus-values dans les cas suivants :
- Si ce terrain est considéré d’utilité publique ;
- S’il a été déclaré constructible avant la date du 13 janvier 2010 ;
- Si son prix de vente est moins de dix fois inférieur à son prix d’achat ;
- Si ce terrain constructible a fait l’objet d’une vente d’un montant inférieur à 15 000 euros.
Quels sont les cas d'exonération de la plus-value immobilière ?
Dans plusieurs situations, il est possible d’être exonéré d’impôts sur la plus-value. Tout d’abord, comme nous l’avons vu, c’est le cas à partir de 22 ans de détention du bien immobilier. D’ailleurs, à partir de 30 ans de détention, le bien est aussi exonéré d’impôt pour les prélèvements sociaux.
Voici les autres situations dans lesquelles une plus-value immobilière peut être exonérée d’impôt :
- Une vente réalisée par des personnes invalides ou retraitées, sous conditions de revenus ;
- La vente d’une résidence principale, avec ses dépendances ;
- La vente de biens immobiliers dont le prix ne dépasse pas 15 000 euros lorsqu’il s’agit d’une personne seule (ou 30 000 euros pour un couple) ;
- La vente d’un bien immobilier à un organisme de logement social (valable jusqu’au 31 décembre 2022) ;
- La vente réalisée par un particulier habitant dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées.
Quels sont les frais déductibles d’une plus-value immobilière ?
Pour réaliser le calcul de la plus-value immobilière nette, il est possible de déduire certains frais du prix de vente du bien immobilier. Le prix de vente est alors minoré.
Parmi ces frais déductibles, on recense :
- La TVA acquittée ;
- Les indemnités d’éviction d’un locataire ;
- Les frais d’agence ;
- Les frais liés aux diagnostics obligatoires.
Quant aux frais relatifs aux travaux effectués et aux frais de notaire, ils placent le vendeur devant un choix à faire : déduire leur montant ou opter pour un forfait. S’il choisit de déduire leur montant, il doit pouvoir le justifier par les factures.
De son côté, le forfait atteint 15 % du prix d’achat du bien pour les frais de travaux, et 7, 5 % pour les frais de notaire.
Comment indiquer la plus-value sur sa déclaration de revenus ?
Le notaire s’occupant de la vente de votre bien immobilier doit effectuer plusieurs opérations :
- Des démarches auprès de l’administration fiscale ;
- L’établissement de la déclaration ;
- Le calcul de la plus-value imposable ;
- Le calcul de l’impôt à payer ;
- Le paiement de l’impôt sur la plus-value immobilière (Ce montant s’effectue auprès des services de la publicité foncière du lieu du logement).
Sur votre déclaration de revenus, vous devez indiquer le montant de la plus-value déclaré par le notaire. Le cas échéant, ajoutez-y la plus-value exonérée en cas de première vente d’un logement différent de votre résidence principale.
Si vous possédez un accès internet dans votre résidence principale, et que vous avez les capacités de l’utiliser, vous avez l’obligation d’effectuer votre déclaration des revenus en ligne.
Quels sont les avantages d’opter pour notre formation Immorenta ?
En suivant notre formation Immorenta, vous aurez rapidement toutes les cartes en main pour vendre un bien immobilier dans les règles de l’art, sans commettre d’erreurs en termes de fiscalité. Nos formations en ligne sont très complètes et basées sur l’expérience de nos coachs, experts dans leurs domaines respectifs, qui seront ravis de répondre à toutes vos questions. Quant aux exemples que vous découvrirez au fur et à mesure des leçons, ils sont tirés de situations réelles qu’ont vraiment vécues Jean et Julian, les fondateurs de la formation. Ils vous permettent donc d’apprendre de leurs erreurs, pour que vous deveniez autonomes en immobilier le plus rapidement possible.
De plus, la plupart de nos formations sont éligibles au CPF, ce qui vous évite de vous poser la question du financement. Et ce n’est pas tout, puisque vous pouvez les suivre à distance, en progressant à votre rythme. Bien sûr, pour un apprentissage efficace, il est recommandé de mettre en place un rythme de travail régulier, mais vous pouvez vous organiser comme cela vous arrange.
N’hésitez pas à nous contacter pour nous poser des questions quant à la formation. Nous vous répondrons rapidement et avec plaisir !
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