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Tout savoir sur la fiscalité immobilière

Avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est important de savoir comment fonctionne la fiscalité immobilière. C’est même primordial ! Découvrez dès maintenant nos formations Immorenta pour apprendre les grands principes de la fiscalité immobilière. Une fois que vous aurez compris ce que signifie location nue, régime forfaitaire, dispositif fiscal immobilier, fiscalité plus-value immobilière ou encore Loueur en Meublé Professionnel, vous serez prêt à vous lancer dans votre premier investissement immobilier !

Fiscalité immobilière : comment alléger son imposition ?

Les revenus locatifs que vous percevrez grâce à vos investissements immobiliers sont imposables. Il existe toutefois plusieurs solutions de fiscalité immobilière pour alléger vos impôts, en tant que propriétaire. Avant d’investir dans l’immobilier, il faut commencer par bien faire la différence entre la location nue et la location meublée. C’est essentiel pour arriver à rentabiliser votre investissement ! La location nue et la location meublée ne relèvent pas de la même fiscalité immobilière.

Fiscalité immobilière : que signifie « location nue » ?

On parle de location nue quand la location est non meublée. Cela signifie que le locataire doit meubler lui-même son bien immobilier. Les appartements et les maisons peuvent tous deux être loués non meublés. En revanche, les logements doivent posséder certains équipements, comme une douche et un évier. En fiscalité immobilière, la location nue relève du régime des revenus fonciers. Vous serez donc soumis à l’impôt sur le revenu. Si vous optez pour de la location nue, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition de vos revenus fonciers : le régime réel et le régime forfaitaire. À vous de voir quelle est la fiscalité immobilière la plus intéressante pour vous ! Notre formation fiscalité immobilière Immorenta vous aidera à faire tous les calculs nécessaires, tout en évitant toute arnaque à l’investissement immobilier.

Fiscalité immobilière et location nue : comment fonctionne le régime réel ?

Le régime réel permet au propriétaire de déduire ses charges réelles. Vous êtes assujetti au régime réel, si le montant de vos recettes locatives dépasse 15 000 euros par an. Si vous gagnez moins, vous pouvez aussi opter pour le régime réel, même si automatiquement vous dépendez du régime forfaitaire.

Par ailleurs, vous relevez aussi du régime réel si votre bien immobilier bénéficie d’un dispositif fiscal immobilier comme Périssol ou Borloo. Enfin, si c’est un monument historique, la fiscalité immobilière vous assujettit au régime réel.

Les charges déductibles du régime réel sont les suivantes :

les provisions pour charges de copropriété ;
les frais de gestion immobilière et d’assurance ;
les frais d’entretien et de réparation du logement ;
les intérêts d’emprunt pour votre financement immobilier ;
les frais d’établissement des différents actes juridiques en rapport et votre bien immobilier (les frais de notaire par exemple) ;
les frais de procédure dans le cas d’un litige avec un de vos locataires ;
les provisions pour risques d’impayés ;
les impôts locaux (la taxe foncière par exemple) ;
les travaux d’amélioration du bien immobilier.

Ces différentes charges sont rigoureusement définies par la loi. La déclaration de fiscalité immobilière concernant le régime réel est la n°2044 ou (n°2044 spéciale).

En déduisant ces charges de votre revenu brut foncier grâce au régime réel, vous pouvez donc diminuer le montant de votre imposition globale. En résumé, pour connaître votre revenu foncier imposable au régime réel, vous devez soustraire le montant des frais et dépenses déductibles au montant des loyers perçus.

Fiscalité immobilière et la location nue : qu’est-ce que le régime forfaitaire ?

En fiscalité immobilière, le régime forfaitaire est également appelé régime microfoncier. Il est plus simple à gérer que le régime réel, puisque la déclaration de fiscalité immobilière à effectuer est beaucoup moins complexe. Toutefois, même s’il est très avantageux dans certaines situations, il ne l’est pas dans d’autres.

Les propriétaires immobiliers concernés par le régime forfaitaire sont ceux dont le revenu brut foncier (c’est-à-dire le montant hors charges des loyers) est égal ou inférieur à 15 000 euros pour une année civile. Ce revenu brut foncier concerne bien sûr l’ensemble de toutes les locations vides d’un même propriétaire, quelle que soit la durée de location de chaque logement au cours de l’année. Si vous répondez à cette condition, vous relevez donc automatiquement du régime forfaitaire. En fiscalité immobilière, il n’y a pas de formalités à effectuer pour intégrer ce régime.

Pour déclarer vos revenus bruts fonciers, il suffit donc tout simplement d’indiquer leur montant sur la déclaration d’ensemble des revenus. Un abattement forfaitaire de 30 % se met alors en place. C’est l’administration fiscale qui le calcule.

Vous ne relèverez plus du régime forfaitaire lorsque vos revenus locatifs dépasseront 15 000 euros par an, ou lorsque vous déciderez vous-même d’opter pour le régime réel. En effet, celui-ci offre une rentabilité financière plus avantageuse lorsque le montant des frais et des charges dépasse 30 % des loyers. En choisissant le régime réel, vous diminuez donc votre bénéfice foncier, ce qui diminue votre impôt sur le revenu.

Attention, une fois que vous aurez opté pour le régime réel, vous ne pourrez pas revenir au régime forfaitaire avant trois ans.

Fiscalité immobilière : qu’est-ce que la location meublée ?

Comme vous le verrez dans notre formation fiscalité immobilière, la location meublée concerne les biens immobiliers qui sont loués avec des meubles. Il y a toute une liste de meubles obligatoires à installer dans ce type de logement, pour que ce soit considéré comme de la location meublée : un réfrigérateur, des étagères de rangement, une literie complète, une plaque de cuisson, une table, des sièges, des luminaires ou encore tout le matériel d’entretien ménager nécessaire. Contrairement à la location nue (où les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers imposables), la location meublée relève de l’imposition des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Si vous optez pour la location meublée, vous serez imposés selon l’un de ces trois régimes : le régime du micro BIC, le régime réel d’imposition et le LMP. En fait, le mode d’imposition varie en fonction du montant des loyers perçus.

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime du micro-BIC

Comme vous l’apprendrez dans notre formation fiscalité immobilière, il faut distinguer les loueurs en meublé professionnel (LMP) et les loueurs en meublé non professionnel (LMNP). Ensuite, le régime du MICRO BIC en LMNP est aussi appelé régime forfaitaire. En effet, un abattement forfaitaire de 50 % du montant des loyers perçus est mis en place pour compenser les charges dues par le propriétaire. Rendez-vous sur la page de nos formations Immorenta pour en apprendre davantage !

Fiscalité immobilière : la location meublée, le régime réel d’imposition

De son côté, le régime réel d’imposition nécessite de déclarer toutes les charges locatives, avec des amortissements. Il permet de déduire certaines charges comme les charges de copropriété, la taxe foncière, la taxe d’habitation, etc.

Fiscalité immobilière de la location meublée : le régime Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de loueur en meublé professionnel, couramment abrégé en LMP, est attribué aux propriétaires qui répondent aux deux conditions suivantes :

Il faut que le montant des recettes annuelles perçues par tous les membres du même foyer fiscal soit supérieur à 23 000 euros ;
Il faut également que le montant de ces recettes soit supérieur au montant total des différents autres revenus du foyer fiscal.

Les pièges de la fiscalité

Bien sûr, il faut faire attention à certains pièges en se lançant dans la fiscalité immobilière. Les simulations que vous pouvez réaliser automatiquement sur Internet sont parfois surestimées. Elles vous promettent des montants faramineux et une rentabilité incroyable, sans prendre en compte certaines dépenses comme les frais bancaires, les frais d’agence qu’il faut payer à chaque changement de locataire, les assurances propriétaire non occupant ou encore les charges de copropriété non récupérables sur le locataire.

Uniquement intéressés par leur commission, certains vendeurs peu scrupuleux peuvent aussi vous annoncer de futurs loyers bien supérieurs à la réalité. C’est pourquoi vous devez bien vous renseigner sur les prix du marché avant d’investir.

Attention aux contrôles

Il est très important de bien comprendre et connaître les différents dispositifs fiscaux relatifs à l’investissement immobilier. En effet, si vous faites l’objet d’un contrôle, vous ne devez rien avoir à vous reprocher ! Il faut pouvoir tout justifier (les revenus perçus, les charges déductibles, les travaux effectués, etc.). Les redressements fiscaux peuvent être particulièrement onéreux. Pour être capable d’expliquer vos différents investissements et leur fonctionnement au contrôleur fiscal, il est donc vivement conseillé de suivre une formation sur le sujet. Chez Immorenta, nous vous proposons justement un accompagnement dans la fiscalité immobilière, qui vous permettra de mener à bien vos premiers investissements dans la plus grande légalité.

Attention aux infos sur Internet

Bien sûr, l’un de vos premiers réflexes après avoir décidé de vous lancer dans l’investissement immobilier a été d’effectuer des recherches sur Internet. Et vous avez raison ! C’est une source de savoirs infinie. Toutefois, il faut être capable de démêler le vrai du faux et ne pas se laisser avoir par des professionnels de l’immobilier peu scrupuleux.

Vous ne devez pas non plus vous laisser abuser par les sites qui affichent de mauvaises informations, vous promettant des résultats grandioses tout en dévoilant des stratégies d’investissement totalement fausses. Ces pages sont peut-être rédigées par des rédacteurs qui ne connaissent pas leur sujet et qui n’ont pas fait les recherches nécessaires avant de rendre ce travail. Et tant que cela incite les prospects à cliquer sur les liens pour accéder aux incroyables formations décrites, les propriétaires des sites en question ne voient pas où est le problème.

N’hésitez pas à comparer les informations en recherchant différentes sources. Sinon, la solution la plus sûre d’obtenir les bonnes informations en évitant les arnaques est d’opter pour notre formation Immorenta !

Bien comprendre les textes de loi

Les textes de loi immobiliers ne sont pas toujours simples à comprendre, surtout si vous ne connaissez pas du tout l’univers de la fiscalité immobilière. Bien les assimiler est pourtant essentiel pour favoriser la réussite de votre investissement immobilier. En bénéficiant de notre accompagnement Immorenta, vous serez bientôt capable d’organiser entièrement votre investissement locatif, dans la plus grande légalité. Nos coachs sont tous experts dans leur domaine et répondront avec plaisir à chacune de vos questions.

Avoir une stratégie claire

C’est essentiel pour booster sa rentabilité ! Vous devez soigneusement mettre au point votre projet d’investissement avant de vous lancer. Attention, cela ne signifie pas qu’il faut attendre des années avant de mettre votre plan à exécution ! C’est sur le terrain que vous apprendrez de la manière la plus efficace. Réalisez une étude de marché, suivez l’une de nos formations Immorenta et établissez clairement les étapes à suivre pour bien investir. La clé, c’est de s’organiser.

Faire cohabiter les dispositifs pour optimiser sa fiscalité

Certains dispositifs fiscaux sont cumulables entre eux, ce qui permet d’optimiser sa fiscalité. Quand l’on a aucune expérience dans l’investissement immobilier, ce n’est cependant pas facile de choisir les dispositifs les plus avantageux. Bénéficiez des conseils de nos coachs accompagnateurs Immorenta pour faire les meilleurs choix.

Bien se former

Suivre une formation complète est essentiel pour réussir ses investissements immobiliers en dégageant une bonne rentabilité. C’est pourquoi nous vous proposons plusieurs niveaux d’accompagnement chez Immorenta. A vous de choisir celui qui vous convient le mieux en fonction de vos besoins et de votre niveau de connaissances ! Accompagnés par nos coachs tous experts dans leur domaine (un notaire, un comptable, un banquier, etc.), vous comprendrez vite les mécanismes et les différentes étapes à suivre pour vous lancer dans l’investissement immobilier et découvrir sa fiscalité. Tous les exemples proposés au cours de notre formation sont issus de situations réelles, qui ont vraiment été vécues par les deux fondateurs d’Immorenta (Jean et Julian). A eux deux, ils sont maintenant propriétaires de plus de 96 appartements !

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