Tout savoir sur le financement immobilier
Ce que nous allons voir
Avant de se lancer dans les démarches de l’investissement immobilier, il est important de connaître et de bien comprendre tous les rouages du financement immobilier. Vous devez savoir à combien se monte votre budget, quels sont les frais annexes qu’il faut prévoir, ou encore comment présenter votre dossier de demande de financement prêt immobilier auprès des banques. Plusieurs moyens de financements s’offrent à vous. Par exemple, si vous achetez votre habitation principale et que vous remplissez certains critères, vous pouvez bénéficier d’un prêt d’aide à l’accession octroyé par l’Etat. Zoom sur tout ce qu’il faut savoir sur le financement immobilier, du calcul de la capacité d’emprunt aux différents types de prêts bancaires !
Qu’est-ce qu’une simulation de financement immobilier ?
Avant tout, vous devez effectuer une simulation de financement immobilier, afin de connaître le budget que vous pouvez allouer à votre projet d’investissement. Il existe des simulateurs en ligne, mis gratuitement à la disposition de tous. Ce sont des outils faciles à utiliser, qui vous permettront d’obtenir une estimation précise de vos capacités de financement achat immobilier. Un simulateur calcule votre capacité d’emprunt en tenant compte de la durée du crédit, des taux d’intérêts et des mensualités souhaités pour votre financement projet immobilier.
La capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt désigne le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque. Dans le plan de financement immobilier, on l’appelle également capacité d’endettement. Pour la calculer, il faut prendre en compte le taux d’endettement de votre foyer ainsi que le reste à vivre.
Bon à savoir : la capacité d’emprunt pour un financement projet immobilier ne varie pas en fonction de votre apport personnel.
Pour connaître votre capacité d’achat pour investir dans l’immobilier, il faut additionner la capacité d’emprunt, l’apport personnel et les éventuels prêts complémentaires auxquels vous avez droit (le prêt conventionné par exemple).
La capacité d’emprunt
Pour calculer le montant de vos mensualités de remboursement et l’inclure dans votre plan de financement immobilier, vous devez prendre en compte le taux du crédit immobilier, la durée de remboursement et le montant total emprunté.
Comme il s’agit d’un calcul un peu complexe, n’hésitez pas à utiliser un simulateur de crédit en ligne pour effectuer l’opération.
Sinon, voici la formule à compléter :
m = [(M*t)/12]/[1-(1+(t/12))^-n]
“M” désigne le montant du crédit, “m” le montant de chaque mensualité, “t” le taux de crédit et “n” le nombre d’échéances du financement immobilier (le nombre de mois pendant lesquels je vais rembourser le crédit).
Attention, il est nécessaire d’utiliser une calculette scientifique pour les puissances négatives.
Calculer ces mensualités permet de comparer plus facilement les différentes offres de financement immobilier proposées par les établissements prêteurs. De plus, savoir combien vous allez payer chaque mois est essentiel pour décider de la durée du remboursement (15, 20 ou 25 ans).
L’estimation des frais de notaire
Que vous réalisiez un investissement immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, vous devrez payer des frais de notaire. Toutefois, le montant de ceux-ci varie en fonction du type de bien. Il ne faut pas les oublier en dressant votre plan de financement immobilier !
On appelle “frais de notaire” les frais d’acquisition qui accompagnent une transaction immobilière. Ces frais se composent des débours, de la rémunération du notaire ainsi que des droits de mutation.
Les frais de débours représentent 10 % des frais. Il s’agit des sommes avancées par le notaire pour payer les administrations et les documents nécessaires à la vente (document d’urbanisme, cadastre, géomètre, etc.)
Les droits de mutation désignent les taxes perçues par l’Etat et les collectivités locales. Elles représentent 80 % des frais de notaire.
Enfin, la rémunération du notaire s’appelle “les émoluments”. Elle représente 10 % des frais.
C’est l’acquéreur qui doit payer les frais de notaire. Vous devez donc prendre en compte cette dépense supplémentaire en établissant votre plan de financement immobilier. Ils atteignent 2 à 3 % du prix du bien immobilier lors d’un achat dans le neuf, et se montent à 7 à 8 % lors d’un achat dans l’ancien.
Il existe plusieurs astuces pour diminuer les frais de notaire qui font partie intégrante d’un plan de financement immobilier.
Votre taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond à la part des revenus du foyer qui est consacrée aux charges. Ces charges concernent le remboursement des crédits en cours (prêts immobiliers, crédits à la consommation, etc.), les loyers mensuels (si vous êtes locataire) ainsi que les pensions alimentaires.
Pour calculer le taux d’endettement d’un foyer (et l’inclure dans un plan de financement immobilier), il faut se baser non seulement sur les charges de celui-ci, mais aussi sur ses sources de revenus. Il s’agit des salaires et des traitements, des revenus fonciers, des pensions de retraite et des aides personnalisées, des revenus de placements financiers réguliers ou encore des bénéfices industriels et commerciaux.
Attention, les allocations familiales ne rentrent pas dans la case “Sources de revenu”. Elles ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d’endettement.
Bon à savoir : le taux d’endettement ne prend en compte que les charges fixes et stables. Les dépenses ponctuelles que vous effectuez ne rentrent donc pas dans le calcul. De la même façon, les revenus non garantis, comme les primes exceptionnelles, ne sont pas comptabilisées.
Pour calculer votre taux d’endettement afin de faire une demande de financement achat immobilier, effectuez le calcul suivant : (charges/revenus) x 100
(charges/revenus) x 100
En général, les établissements bancaires acceptent un taux d’endettement maximum de 35 %. Au-delà de ce chiffre, les banques refusent d’accorder un financement achat immobilier, même si le plan de financement immobilier est bien rodé. Bien sûr, il peut y avoir quelques exceptions : par exemple, lorsque les revenus du foyer sont très élevés, le reste à vivre est suffisamment confortable pour dépasser la limite de 35 % de taux d’endettement.
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Rares sont les investisseurs qui n’ont pas besoin de demander un financement prêt immobilier pour mener à bien une transaction immobilière. Le crédit immobilier fait donc partie du plan de financement immobilier de la grande majorité des acheteurs.
On parle de crédit immobilier lorsqu’un établissement prêteur met une certaine somme à la disposition d’un ses clients. Cette somme permet le financement immobilier (une partie ou la totalité) d’un bien (son achat ou sa construction). Ce financement prêt immobilier est accordé sur une longue période, pouvant aller jusqu’à 25 ans. Seuls les prêts relais dépassent rarement deux ans.
En général, le financement prêt immobilier est accordé en complément d’un apport personnel correspondant à 10 % du prix du bien. Il est cependant possible dans certaines circonstances d’obtenir un financement immobilier total, c’est-à-dire sans aucun apport de votre part.
Comment fonctionne le crédit immobilier ?
Souscrire un crédit immobilier vous engage sur le long terme, puisque vous devrez verser des mensualités de remboursements de financement achat immobilier pendant des années (jusqu’à 25 ans). Il est donc important de comprendre comment fonctionne ce financement prêt immobilier accordé par les banques. Vous pourrez ainsi réaliser sereinement votre plan de financement immobilier.
Pour vous accorder un crédit immobilier, l’établissement prêteur vous demandera certainement une garantie. Celle-ci peut se présenter sous la forme d’une caution souscrite auprès d’un organisme financier, d’un privilège de prêteur de deniers, d’un nantissement ou d’une hypothèque.
L’hypothèque signifie que la banque peut saisir le bien si vous ne payez pas les mensualités du financement immobilier. Le nantissement désigne un contrat qui lie l’emprunteur à la banque : en cas de défaut de paiement, l’établissement prêteur peut donc utiliser des biens incorporels de l’emprunteur pour obtenir un remboursement (comme son assurance vie ou son compte épargne). Quant à l’organisme de cautionnement, il s’engage à payer lui-même les mensualités à la banque, si l’emprunteur se trouve dans l’incapacité de le faire. Enfin, avec un privilège de prêteur de deniers (PPD), la banque est assurée qu’elle sera remboursée en priorité en cas de saisie du bien.
Pour savoir si elle vous accordera ou non un financement achat immobilier, la banque examine votre capacité d’emprunt et votre plan de financement immobilier.
Par ailleurs, il faut savoir que le coût du prêt varie en fonction de la somme empruntée, mais également de la durée du remboursement. Plus celle-ci est longue, plus le montant du prêt est élevé. En effet, il y a des intérêts dus chaque mois.
Qu’est-ce-que l’assurance emprunteur ?
Avoir une assurance emprunteur n’est pas une obligation légale. Toutefois, pour de nombreux établissements prêteurs, il est indispensable d’en souscrire une pour pouvoir bénéficier d’un financement immobilier. L’assurance emprunteur permet de prendre en charge le paiement du crédit en cas de difficultés financières rencontrées par l’emprunteur. Il ne faut pas confondre l’assurance emprunteur avec la garantie de prêt.
Pour obtenir un financement immobilier pour l’achat d’une résidence principale, vous devez donc vous assurer contre les risques de perte d’emploi, d’invalidité et d’incapacité de travail, de décès et de perte totale et irréversible d’autonomie.
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, la banque exigera certainement une assurance contre les risques de perte totale et irréversible d’autonomie et de décès.
Pour bénéficier d’une assurance emprunteur, il faut remplir un questionnaire santé. Le taux d’assurance emprunteur peut être calculé sur le capital initial du financement prêt immobilier, ou sur le capital restant dû. Le coût de cette assurance varie en fonction de la santé de l’emprunteur (son âge, ses éventuelles pathologies, etc.), de ses activités de loisir (exerce-t-il des loisirs dangereux ?) et de sa profession (certains métiers sont considérés “à risque”).
Quels sont les différents types d’emprunts immobiliers ?
Il existe plusieurs types de prêts immobiliers et c’est votre banquier qui vous aidera à choisir le financement immobilier qui correspond le mieux à votre profil.
Le prêt immobilier amortissable
C’est le financement immobilier le plus répandu en France. Les emprunteurs remboursent le capital par mensualités, sur plusieurs années. Chaque mensualité se compose d’intérêts et d’une partie de la somme empruntée pour le financement achat immobilier. Comme les intérêts sont calculés sur le capital restant, leur montant diminue au fil des années. C’est pourquoi on les appelle “intérêts dégressifs ».
Pendant les premières années, vous rembourserez presque exclusivement les intérêts de votre financement achat immobilier. C’est au fil du temps que le pourcentage de capital remboursé chaque année augmentera tandis que les intérêts baisseront.
Il existe deux types de crédits immobiliers amortissables : le crédit à taux fixe et le crédit à taux variable.
Dans le cas d’un financement immobilier à taux fixe, le montant du taux est défini dès le début. Il ne peut pas être modifié pendant la période de remboursement du prêt. Le montant des échéances de ce financement achat immobilier est donc toujours le même.
En revanche, si vous optez pour un financement immobilier à taux variable, vous verrez le taux d’intérêt varier au cours de la période de remboursement. Le montant des mensualités de ce financement projet immobilier peut donc augmenter comme diminuer en fonction des mois.
Le prêt in Fine
Le prêt in fine dissocie le remboursement du capital emprunté et les intérêts d’emprunt. Les emprunteurs commencent par rembourser les intérêts du financement immobilier, puis remboursent le capital à échéance du prêt. Ce remboursement du capital s’effectue en une seule fois.
Tous les mois, l’emprunteur verse également une certaine somme sur une assurance vie (ou tout autre produit de placement rémunéré). Lors de la dernière mensualité, c’est cette somme placée qui permet de rembourser le capital emprunté pour le financement achat immobilier.
Le crédit in fine est destiné aux foyers lourdement imposés, qui décident de réaliser un placement locatif. En effet, il permet de bénéficier d’un avantage fiscal, en réduisant les revenus fonciers.
La durée de ce type de prêt de financement prêt immobilier est comprise entre 3 et 15 ans. Quant au montant minimum du crédit in fine, il est de 21 500 euros.
Le prêt relais
Le prêt relais désigne un emprunt immobilier de courte durée. Également appelé achat-vente, ce financement projet immobilier permet d’obtenir une certaine somme avant d’avoir vendu son bien immobilier, dans le but d’acheter un nouveau bien. De cette façon, vous n’avez pas besoin d’attendre de vendre votre logement pour en acquérir un nouveau. Votre maison est devenue trop petite pour accueillir toute la famille ? Votre travail vous oblige à déménager dans une autre ville ? Un financement immobilier en prêt relais vous facilitera la vie comme les démarches à effectuer.
Ce financement prêt immobilier concerne donc les personnes qui sont déjà propriétaires d’un bien (pas les primo-accédants).
Le montant d’un prêt-relais est généralement compris entre 50 et 80 % de la valeur du bien en vente. Dans la plupart des cas, il correspond d’ailleurs à 70 % de cette valeur. Les établissements bancaires se protègent ainsi en cas de baisse du prix de vente (Si les emprunteurs n’arrivent pas à vendre leur bien immobilier, ils risquent de baisser le prix pour attirer des acheteurs).
Ce financement immobilier s’étale sur une période de 24 mois maximum et fonctionne comme un prêt in fine (avec le remboursement des intérêts pendant les premiers mois, puis le paiement du capital au moment de la vente du bien).
Selon votre situation financière, votre profil et votre projet immobilier, vous pouvez aussi bénéficier d’un prêt d’aide à l’accession. Il s’agit d’un financement projet immobilier permettant de payer la totalité ou une partie du prix d’une résidence principale.
Le prêt à taux zéro plus
Également appelé PTZ+, le prêt à taux zéro plus a remplacé l’ancien prêt à taux zéro. Il s’agit d’un prêt à 0%, et ce financement prêt immobilier est accordé par l’Etat sous conditions de ressources. En effet, c’est l’Etat qui prend en charge les intérêts comme les frais de dossier. Ce prêt de financement immobilier est octroyé dans le cas de l’achat de sa résidence principale.
Le PTZ+ est destiné aux primo-accédants, c’est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans. Ce financement achat immobilier est également accordé aux particuliers possédant une carte d’invalidité ou bénéficiaires de l’AAH ou de l’AES.
Attention, le prêt à taux zéro+ est prévu pour compléter un autre prêt (immobilier ou conventionné par exemple). Il ne peut pas être l’unique prêt d’un plan de financement immobilier. Par ailleurs, la banque a tout à fait le droit de refuser d’accorder un PTZ+ (si les revenus de l’emprunteur ne sont pas assez stables par exemple).
Le prêt conventionné
Le prêt conventionné est un financement projet immobilier attribué sans conditions de ressources, aux propriétaires qui veulent effectuer des travaux dans leur logement principal. Les personnes souhaitant acheter ou faire construire leur résidence principale peuvent également obtenir ce financement prêt immobilier.
S’il finance des travaux, le coût de ceux-ci doit être égal à 4 000 euros minimum. Par ailleurs, les travaux doivent être achevés à la fin de la durée de remboursement du financement prêt immobilier.
Ce type de financement immobilier peut être remboursé sur une période allant jusqu’à 30 ans. Dans certaines circonstances, il est même possible de l’allonger jusqu’à 35 ans.
Le prêt accession sociale
Le prêt accession sociale est un financement projet immobilier destiné aux personnes dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond varie en fonction du nombre d’habitants dans le foyer ainsi que de la localisation de celui-ci (zone A, B1, B2 ou C).
Comme le prêt conventionné, ce financement achat immobilier peut être remboursé sur une durée s’étendant de 5 à 30 ans.
Bon à savoir : le prêt accession sociale ne peut financer ni les frais de notaire, ni les frais d’instruction du dossier, ni les achats de meubles pour le bien immobilier en question.
Ce financement immobilier peut être complété par un apport personnel, un prêt Action Logement, un prêt-relais, ou encore un prêt à taux zéro. En revanche, vous ne pouvez pas cumuler un financement prêt immobilier classique et un prêt accession sociale.
Le prêt action logement
Le prêt action logement est exclusivement réservé aux salariés du secteur privé non agricole qui souhaitent acquérir leur habitation principale. Celle-ci doit être en métropole ou en DROM et respecter les nouvelles normes énergétiques.
Ainsi, grâce à ce financement projet immobilier, vous pouvez acheter un bien en construction, un ancien logement HLM ou encore un bien en état d’achèvement. Par ailleurs, les ressources du foyer ne doivent pas dépasser les plafonds réglementaires. Avec ce système de financement immobilier, vous pouvez donc emprunter jusqu’à 40 000 euros sur 25 ans à un taux de 0,5 % hors assurance.
Le prêt épargne logement
Le prêt épargne logement peut s’obtenir à partir d’un plan épargne logement (PEL). Ce financement projet immobilier sert à l’achat ou la construction d’une résidence principale, ou encore pour certains travaux de rénovation de votre habitation principale.
Vous pouvez demander ce type de financement immobilier à partir de la fin de la troisième année de votre PEL. Son montant maximum est de 92 000 euros et il ne peut pas excéder une durée de 15 ans (2 ans minimum).
Comment obtenir un crédit immobilier ?
Pour obtenir le prêt dont vous avez besoin, vous devez mettre toutes les chances de votre côté. Pour cela, il est important de monter un dossier convaincant. Vous devez montrer à la banque que vous êtes quelqu’un de sérieux, avec un projet d’investissement et de gestion immobilière bien réfléchi et un plan de financement immobilier bien rodé.
Il vous faut aussi des revenus mensuels stables.
Pour accorder un financement achat immobilier, la plupart des banques exigent également un apport personnel correspondant à au moins 10 % du prix du bien immobilier. Cependant, grâce à la formation Immorenta, vous serez en capacité d’obtenir un financement total, soit 110 %.
Qui valide le prêt immobilier ?
Après avoir élaboré votre plan de financement immobilier et fait une demande de prêt auprès de la banque, vous devez obtenir la validation de celui-ci.
C’est l’établissement prêteur qui valide ou non le financement prêt immobilier. Pour cela, la banque étudie soigneusement votre dossier, votre apport personnel, votre taux d’endettement et le niveau de risque de votre projet d’investissement.
Si la demande de financement prêt immobilier est validée, elle est envoyée au service d’édition des offres de prêt. Attention, cela peut durer plusieurs semaines avant que vous receviez des nouvelles !
Enfin, la banque confirme la validation du financement immobilier en vous remettant une offre de crédit immobilier. Vous bénéficiez alors d’un délai de réflexion obligatoire de 11 jours avant de pouvoir renvoyer l’offre signée.
Comment payer moins cher votre prêt immo ?
Pour payer moins cher votre crédit immobilier, vous devez commencer par choisir le taux idéal d’emprunt immobilier : le taux fixe ou le taux variable. Pesez le pour et le contre de chaque solution avec l’aide de votre banquier, afin d’établir correctement votre plan de financement immobilier.
Rendez-vous également dans plusieurs établissements prêteurs, afin de comparer les différentes propositions. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir les meilleurs taux pour votre financement immobilier ! Rendez-vous sur les comparateurs en ligne pour trouver en seulement quelques clics les professionnels qui vous font les meilleures offres.
Faites de même avec l’assurance emprunteur en comparant différentes propositions. C’est la meilleure solution pour obtenir les garanties les plus avantageuses au meilleur prix.
Pourquoi assister à la formation Immorenta ?
Opter pour l’une de nos formations Immorenta, c’est avoir toutes les cartes en main pour mener à bien votre projet d’investissement et de financement immobilier. En plus, la plupart des formations Immorenta sont éligibles au CPF et se font entièrement en ligne ! Vous pouvez donc vous organiser comme vous le souhaitez et avancer à votre rythme.
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Assister à une formation Immorenta, c’est acquérir des connaissances indispensables pour bien réussir ses investissements immobiliers. A la fin de la formation, vous serez capable de calculer seul la rentabilité financière d’un projet immobilier, de rédiger un plan de financement immobilier, de trouver le bien idéal, de négocier avec les différents acteurs d’une transaction immobilière ou encore de choisir le cadre juridique le plus adapté à votre projet.
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A vous de jouer !
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