Atteindre la rentabilité financière
Ce que nous allons voir
Devenir rentable est l’objectif ultime des investisseurs. C’est pourquoi il est très important, avant de se lancer dans un projet immobilier, de s’assurer que celui-ci sera suffisamment rentable. Il faut savoir que la rentabilité locative peut varier en fonction de nombreux critères, comme l’emplacement du bien, les dispositifs fiscaux dont bénéficie l’investisseur, etc. Heureusement, il existe des indicateurs permettant de connaître la rentabilité financière d’un investissement immobilier avant de l’avoir fait. Découvrez avec Immorenta comment atteindre la rentabilité financière dans l’immobilier. Il y a de nombreuses astuces à mettre en œuvre pour y parvenir, et nous proposons des formations spéciales pour les débutants dans l’investissement immobilier. Vous êtes prêts ? Suivez le guide !
Pourquoi choisir l’immobilier pour atteindre l’indépendance financière ?
Les Français plébiscitent le Livret A et les assurances vie comme placements financiers mais les taux de plus en plus bas (environ 1,30 % pour l’assurance vie et 1 % pour le Livret A) ne vous permettront jamais d’atteindre l’indépendance et la rentabilité financière que vous recherchez. Tout d’abord, vous devez définir quelle serait pour vous la somme d’argent à obtenir chaque mois pour être indépendant financièrement avant de vous lancer dans un projet immobilier.
De fait, investir dans l’immobilier permet, en plus de se construire un patrimoine, de générer des revenus réguliers. Chaque mois, vous percevez des loyers qui viendront augmenter votre capacité financière. En immobilier, votre recherche doit se tourner vers un seul objectif : le cash-flow positif. Le cash-flow est le surplus d’argent que vous pourrez réinvestir ou mettre de côté chaque mois ou chaque année une fois toutes les dépenses liées à votre investissement immobilier payées. Il y a plusieurs méthodes pour le déterminer mais vous pouvez avoir en tête que le cash-flow se résume ainsi :
Loyer annuel – charges et impôts annuels – coût annuel crédit immobilier
Évidemment, si vous achetez sans crédit, votre cash-flow aura plus de chance d’être positif. Par ailleurs, votre établissement financier sera rassuré et pourra vous faire confiance pour un autre projet. A vous la rentabilité financière !
Une fois votre cash-flow en positif, vous pouvez tout à fait choisir de réinvestir en partie votre argent (pour plus de sécurité) en le plaçant en bourse par exemple.
Investir dans l’immobilier pour générer des revenus passifs
Le terme « revenu passif » désigne un revenu que vous ne percevez pas en échange d’un travail que vous fournissez. Ce type de revenu peut donc provenir d’un investissement immobilier par exemple. Le montant des revenus passifs peut varier, d’un petit complément de salaire chaque mois à des sommes élevées qui vous permettent de vivre confortablement. Tout dépend des investissements que vous réalisez !
L’immobilier est un excellent moyen de générer des revenus passifs. C’est aussi le plus répandu ! Si vous effectuez des placements financiers rentables, vous pourrez régulièrement acheter de nouveaux biens immobiliers pour les proposer à la location.
Attention, ce type d’investissement nécessite tout de même beaucoup de travail de votre part, puisque vous devrez sélectionner les biens immobiliers, choisir les locataires, gérer toute la paperasse administrative, etc. Mais ce n’est pas tout de même pas la même chose que de travailler pour un patron ! De plus, il existe des agences spécialisées dans la gestion immobilière, qui peuvent vous débarrasser de toutes ces tâches chronophages. A vous de voir en fonction de la rentabilité financière à laquelle vous aspirez, si vous préférez vous occuper vous-même de la gestion locative ou bien la déléguer à des professionnels.
Chez Immorenta, nous vous apprenons à vous constituer votre propre patrimoine immobilier, afin de générer de plus en plus de revenus passifs au fil des années (en effectuant des placements financiers rentables).
Accompagné par nos coachs, experts dans leur domaine, vous apprendrez à trouver un bien immobilier rentable et à maîtriser toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier. Nos formations Immorenta vous prodiguent aussi des conseils pour bien négocier avec les différents acteurs qui jouent un rôle dans un investissement.
Enfin, vous saurez optimiser la fiscalité de vos divers investissements immobiliers, tout en optant pour le cadre juridique le plus adapté à votre situation.
Quels sont les placements financiers rentables en immobilier ?
L’investissement dans l’immobilier est plus rentable qu’un Livret A ou qu’une assurance vie. Par ailleurs, même si les taux de crédit immobilier sont à la hausse, ils n’en demeurent pas moins abordables. En revanche, pour que votre placement atteigne une bonne rentabilité financière, il est nécessaire de bien choisir le bien que vous allez acquérir. Vous devrez donc veiller à sélectionner les produits selon des critères objectifs comme tout investisseur le ferait dans un autre domaine.
Le statut LMNP
Si vous souhaitez réaliser des placements financiers rentables en investissant dans la location meublée, vous pourrez bénéficier de certains des avantages du statut de loueur meublé non professionnel. Vous aurez alors le choix entre le régime forfaitaire ou le régime réel. Bon à savoir, pour correspondre au statut LMNP, vous devez répondre aux deux conditions suivantes :
- Les revenus générés par la location n’excèdent pas 50 % des revenus globaux annuels du propriétaire ;
- Ces mêmes revenus ne dépassent pas 23 000 euros par an.
Immobilier locatif combien ça rapporte ?
En moyenne, on dit qu’un investissement locatif rapporte entre 2 et 8 %. Après une formation ImmoRenta, votre rentabilité financière pourra dépasser 10 % !
Bon à savoir : la rentabilité financière du bien sera plus ou moins élevée en fonction de ses caractéristiques. Tout dépend de sa surface, de sa situation géographique et de son emplacement.
Bien sûr, pour que votre investissement dans l’immobilier locatif rapporte le plus possible, vous devez choisir une ville affichant une bonne rentabilité financière.
Attention, gardez en tête que la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous. Il y a des exceptions ! Préparez bien votre projet en amont avant d’investir, avant de ne rencontrer aucune mauvaise surprise. Faites votre propre étude de marché, cherchez soigneusement un bien immobilier possédant tous les critères qui plaisent aux locataires de telle ville en particulier (proche des écoles ou des transports en commun si c’est une ville étudiante par exemple).
Par ailleurs, en louant un logement qui possède une grande surface habitable, il y aura un turnover moins élevé que dans un petit studio. Cependant, le prix au mètre carré d’un grand logement est moins élevé que le prix au mètre carré d’une petite surface. Les petits logements offrent donc une rentabilité plus importante, ce qui permet de compenser le risque plus grand.
Quant aux grands logements, ils accueillent des locataires plus stables, qui se sentent vraiment chez eux dans l’appartement et l’entretiennent bien (Cela réduit donc les frais d’entretien pour le propriétaire).
Ne vous laissez pas avoir par une arnaque à l’investissement ! Suivre une formation ImmoRenta vous apprendra à déterminer quels sont les placements financiers les plus rentables.
Comment savoir si un bien est rentable ?
Chez Immorenta, nous vous proposons un accompagnement complet, à destination des débutants, pour apprendre à effectuer des placements financiers rentables et à calculer la rentabilité financière d’un bien immobilier. Rendez-vous sur notre guide pour découvrir les différentes étapes et profiter de l’expérience de nos coachs experts dans leurs domaines, passionnés et passionnants.
Pour savoir si votre bien immobilier offre une bonne rentabilité financière, vous devez prendre en compte 4 indicateurs financiers clés : il s’agit du rendement locatif brut, du rendement net, du cash-flow et du TRI et de la VAN. Zoom sur l’explication de chacun d’entre eux.
Le calcul de la rentabilité locative brute
Il faut distinguer la rentabilité locative brute du logement et la rentabilité nette. La rentabilité brute permet de se faire une idée assez précise du rendement d’un investissement locatif. Cette rentabilité locative brute ne tient toutefois pas compte des diverses charges qui sont dues par le propriétaire d’un bien immobilier. C’est pourquoi il faut ensuite calculer la rentabilité nette.
La rentabilité financière brute du logement se détermine selon la méthode suivante :
(Loyer annuel x 100) / (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux)
Ainsi, pour un bien acheté 100 000 euros et loué 3600 euros l’année, votre rentabilité brute sera de 3,6%. Mais attention, ce calcul ne tient pas compte des frais, des charges et des impôts.
Le calcul du rendement net
Le rendement net est aussi appelé rentabilité nette de charges. Il s’agit en effet de la rentabilité financière du bien locatif, après la déduction des différentes charges dues par le propriétaire.
De fait, pour obtenir une rentabilité nette vous devez retrancher selon la méthode suivante :
(Loyer annuel – charges) / (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux)
Les charges diverses se composent de la taxe foncière sur les propriétés bâties, les dépenses pour gros travaux, les charges locatives non récupérables, les intérêts d’emprunt ou encore les frais de gestion.
En plus, votre rentabilité financière est déterminée par le type de bien que vous louez ainsi que son emplacement et ses prestations. Il est donc primordial de bien choisir dès le départ votre achat immobilier afin de ne pas vous retrouver dans une situation où votre cash-flow serait négatif.
Attention : il ne faut pas confondre la rentabilité nette avec la rentabilité nette-nette. Cette dernière correspond à la rentabilité nette, mais on y ajoute les avantages fiscaux dont peut éventuellement bénéficier le propriétaire. Pour déterminer cette rentabilité nette-nette, il faut ajouter les droits de mutation ainsi que le montant des éventuels travaux au prix du bien. Les droits de mutation représentent généralement 8 % du montant brut de la transaction. N’oubliez pas non plus les loyers charges comprises (avec prélèvements sociaux et assurances). Par ailleurs, rappelez-vous que certaines dépenses comme les assurances impayés de loyer et les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers.
Le TRI et la VAN
TRI et VAN sont les acronymes de taux de rendement (ou rentabilité) interne et valeur actuelle nette.
Le TRI désigne un indicateur financier, très pertinent pour se rendre compte de la pertinence d’un projet d’investissement immobilier. C’est une aide à la décision ! Le fonctionnement du taux de rendement interne est assez simple à comprendre. En fait, il prend en compte le flux de trésorerie (qui comprend les achats, les différents frais, la fiscalité, les ventes, etc.) et le ramène sur un rendement annuel. C’est donc une solution très pratique pour comparer plusieurs projets immobiliers, même s’ils ne nécessitent pas du tout le même investissement initial.
Il n’existe pas de formule mathématique pour calculer le TRI d’un projet immobilier. Il faut utiliser un logiciel spécial ou bien un algorithme.
Plus le TRI est élevé, plus le projet de rentabilité immobilier peut s’avérer intéressant. D’ailleurs, si vous n’arrivez pas à vous décider entre deux investissements parce qu’ils affichent le même coût de départ, le TRI vous aidera à choisir !
Quant à la valeur nette actuelle, elle permet d’estimer la rentabilité financière d’un investissement immobilier. Elle représente en fait l’enrichissement supplémentaire apporté par un investissement, par rapport à ce que les investisseurs avaient exigé au minimum.
La VAN représente elle aussi un véritable outil d’aide à la décision, puisque si elle est supérieure au montant des différents capitaux investis, cela signifie que le projet immobilier possède une bonne rentabilité financière.
Le cash-flow
Comme vu précédemment, le cash-flow est un indicateur financier qui permet de savoir si l’investissement permet de dégager une marge nette. Cash-flow signifie « flux de liquidités ».
Investir sans apport
Il est tout à fait possible d’obtenir un prêt à 110 % pour financer votre investissement immobilier ! Comme il s’agit de la première étape pour atteindre la rentabilité financière grâce à un investissement immobilier, il faut particulièrement soigner votre demande de prêt.
Tout d’abord, vous devez avoir des revenus stables.
Décrivez aussi soigneusement au banquier votre projet d’investissement. Il comprendra ainsi que c’est un projet mûrement réfléchi, que vous êtes quelqu’un de sérieux et qu’il ne risque rien en acceptant de le financer.
Par ailleurs, vous ne devez pas avoir effectué de grosses dépenses dans les mois précédant votre demande de prêt. Montrez vos capacités d’épargne au banquier !
Il faut savoir que les banques acceptent généralement un taux d’endettement de 35 % maximum, mais peuvent dépasser ce seuil dans certains cas (lorsque le reste à vivre est suffisant).
Trouver le taux immobilier le plus avantageux
N’hésitez pas à consulter plusieurs banques pour leur faire part de vos projets. Classez ensuite les propositions de chacune dans un tableau, pour mettre en évidence leurs avantages et leurs inconvénients. Cela vous aidera à faire une première sélection.
Vous pouvez ensuite faire jouer la concurrence entre les divers établissements, afin de faire baisser au maximum les taux qu’ils vous proposent. Il faut savoir que le taux qui vous est proposé est fixé en fonction de votre profil emprunteur : le montant du prêt, votre âge, la durée de remboursement, etc.
Vous pouvez suivre en direct les variations des taux de prêt immobilier en consultant des baromètres en ligne. En général, ces outils en ligne gratuits et accessibles à tous sont mis à jour toutes les semaines. Ils représentent une aide de taille pour définir quel est le moment idéal pour investir ! Il suffit de sélectionner la région dans laquelle vous investissez et la durée de votre prêt immobilier
Quelles sont les arnaques à éviter lors d’un investissement immobilier ?
Il y a toujours des professionnels de l’immobilier malhonnêtes, qui essaieront de s’enrichir sur votre dos en vous proposant de mauvais investissements. En général, ils font miroiter aux acheteurs de bonnes affaires, particulièrement rentables, qui s’avèrent être des escroqueries.
Méfiez-vous également lorsque vous surfez sur Internet et prenez l’habitude de vérifier la véracité des informations obtenues en consultant plusieurs sources de référence. Certaines personnes montent de véritables entreprises pour vendre des formations aux acheteurs souhaitant se lancer dans l’investissement immobilier. La présentation est belle et fait envie, mais la formation ne vaut rien.
En choisissant une formation Immorenta, que nous avons mise au point en nous basant sur notre propre expérience, vous apprendrez à reconnaître ces personnes peu scrupuleuses et à éviter les arnaques. N’oubliez pas que les deux fondateurs d’Immorenta possèdent à eux seuls 96 biens immobiliers ! Ils ont donc toute l’expérience nécessaire pour vous guider dans votre projet.
Une question ?
N’hésitez pas à contacter notre équipe !
