Tout savoir sur l'impact fiscal d'un prêt immobilier
Ce que nous allons voir
Vous prévoyez d’investir mais vous ne savez pas très bien comment fonctionnent les prêts immobiliers ? Il est essentiel de tout comprendre avant de se lancer dans ce type de projet. Vous devez arriver à déterminer votre capacité d’emprunt, vous tourner vers les bons acteurs qui vous accompagneront tout au long de la transaction, et choisir votre stratégie d’emprunt. C’est pourquoi nous vous proposons une formation très complète qui vous apprendra tout ce qu’il y a à savoir sur l’impact fiscal d’un prêt immobilier. Une question ? Un doute ? Nos coachs experts dans leur domaine seront ravis de vous conseiller !
Qu'est-ce que la capacité d'emprunt ?
Connaître sa capacité d’emprunt est essentiel pour mener à bien un projet d’achat immobilier. D’ailleurs, c’est l’une des premières étapes à accomplir avant de se lancer dans cette grande étape de vie. Nos experts et coachs Immorenta vous aident à calculer votre capacité d’emprunt.
La capacité d'endettement
La capacité d’endettement est le premier élément à déterminer avant d’acheter. En effet, elle est prise en compte pour connaître la capacité d’emprunt, et donc votre potentielle enveloppe d’achat. Cette capacité d’endettement correspond à la somme que vous pouvez attribuer chaque mois au remboursement des emprunts que vous avez contractés.
Si vous dépassez le seuil ou si votre reste à vivre est trop faible, les établissements bancaires peuvent vous refuser le prêt. Actuellement, le taux d’endettement maximal en France est de 35 %. Pour les banques, vous ne pouvez donc pas aller au-delà de 35 % de vos revenus. En d’autres termes, l’ensemble de vos crédits (immobilier, consommation…) ne doit pas dépasser votre capacité d’endettement, au risque de ne pas pouvoir honorer les mensualités ou les charges, ou ne pas avoir assez d’argent pour vivre.
Le taux d’endettement est donc une sécurité pour les établissements financiers, un gage de votre capacité à payer. Cependant, il existe certaines clés qui permettent d’obtenir des prêts même avec des taux supérieurs. Ce sont des cas exceptionnels et nos coachs experts en leur domaine vous donneront tous les éléments pour réussir votre investissement dans les meilleures conditions.
Calcul de la capacité d'endettement
Comme vous le découvrirez dans notre guide fiscalité immobilière (Lien vers la page mère Fiscalité immobilière), le taux d’endettement est calculé selon vos revenus. Vous devez pour cela prendre en compte l’ensemble de vos entrées d’argent (salaires, pensions, revenus locatifs…), mais aussi vos charges fixes (loyers, pensions alimentaires, crédits). Par exemple, si vous touchez 1500 euros de salaire et 300 euros de location d’appartement, vos revenus sont alors de :
1500 + 300 = 1800 euros
Calculez ensuite vos charges. Les loyers versés sont un indicateur de votre capacité d’endettement, mais ne sont pas pris en compte dans le cas d’un crédit immobilier. Si vous n’avez aucun crédit en cours (automobile, consommation…), ni de pension, vos charges sont donc inexistantes. Toutefois, les autres charges fixes (électricité, eau…) peuvent être demandées par votre conseiller bancaire pour connaître votre reste à vivre. Pour notre exemple, nous décidons de prendre un prêt à la consommation de 100 euros par mois.
Il suffit désormais d’appliquer le calcul suivant :
Capacité d’endettement totale = 1800 x 0, 35 = 630
Capacité d’endettement réelle = 630 – 100 = 530
Dans le cas du calcul réel, les charges sont prises en compte et la capacité d’endettement diminuent en conséquence. Ainsi, 530 euros correspondent au montant maximal que l’emprunteur peut obtenir pour ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Une fois que la première étape du taux d’endettement est passée, vous pouvez calculer votre capacité d’emprunt. Cette capacité peut varier selon de nombreux critères dont :
- Les mensualités souhaitées : sans dépasser le plafond de 35 % ;
- La durée de remboursement ;
- Les intérêts d’emprunt.
Vous pouvez décider d’alléger vos mensualités et de payer plus longtemps, ou au contraire, de réduire le nombre d’années de remboursement et de verser tous les mois des mensualités plus importantes. Cette décision peut se prendre en concertation avec votre conseiller financier ou seul. À la fin de notre formation Immorenta, vous saurez peser le pour et le contre de ce type d’enjeu.
Si l’on reprend notre exemple de capacité d’endettement égale à 530 euros par mois, vous ne pouvez pas dépasser ce montant sans franchir le taux d’endettement légal. Ainsi, votre capacité d’emprunt sera égale à 530 euros, intérêts et cotisations d’assurance compris.
Par exemple, avec un budget mensuel de 530 euros, vous pouvez financer un crédit sur 25 ans (soit 300 mois) de : 530 x 300 = 159 000 euros, intérêts et assurances inclus. La capacité réelle d’achat est donc nettement inférieure, notamment si vous n’avez aucun apport.
Gardez à l’esprit qu’un remboursement mensuel trop élevé par rapport à vos loyers actuels peut inquiéter votre banque. Toutefois, vous pouvez optimiser votre capacité d’emprunt par des moyens simples et efficaces, que vous découvrirez au fur et à mesure dans nos formations.
L'emprunt a-t-il un impact sur les impôts ?
Dans certains cas, il est impossible de déduire de l’impôt sur le revenu les intérêts de l’emprunt permettant de financer la transaction immobilière. Vous étudierez cette question au cours de notre accompagnement Immorenta, mais voici déjà quelques grandes lignes de réponse.
Le cas des résidences principales
L’achat d’une résidence principale est un moment précieux et décisif dans une vie. L’emprunt et les taux d’intérêts ne doivent pas vous faire perdre votre rêve. De fait, pour être certain que votre projet est viable, vous devez calculer votre capacité d’emprunt maximale. Vous pourrez alors acheter dans des conditions optimales.
Par ailleurs, même si depuis janvier 2011, il n’est plus possible de déduire les intérêts du crédit immobilier de votre revenu, il existe tout de même des moyens de profiter davantage fiscaux, appelés crédits d’impôt. Vous pouvez déduire certains frais liés à la transition énergétique, mais aussi à l’installation d’infrastructures à destination des personnes à mobilité réduite, handicapées ou âgées.
Pour connaître en détail le fonctionnement de ces crédits d’impôts, et découvrir comment en bénéficier au maximum, nos coachs experts dans leur domaine vous donneront toutes les informations nécessaires pour optimiser vos impôts.
L'emprunt pour l'immobilier locatif
L’immobilier locatif répond à d’autres critères et d’autres exigences que l’immobilier d’habitation principal. En effet, vous devez tout d’abord choisir un régime fiscal, et donc une forme de société. Vous avez le choix entre :
- Le régime réel ;
- Le régime microfoncier ;
- Sociétés : SCI…
Le régime réel permet aux particuliers de déduire les charges engendrées par la possession, la location ou l’entretien du bien immobilier. Sont notamment pris en compte dans le calcul de déduction :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les primes d’assurance ;
- Certains frais de dossier et les sommes liées aux cautions et hypothèques ;
- Les dépenses d’amélioration ou de remise aux normes ;
- Les frais de mise en location.
Vous pouvez également opter pour le déficit foncier afin de diminuer vos impôts sur plusieurs années.
Le régime microfoncier correspond à un statut particulier. Vous ne devez pas percevoir plus de 15 000 euros de loyers par an. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Vous ne pouvez déduire aucune charge.
Enfin, les sociétés peuvent être soumises à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Par ailleurs, vous pouvez ainsi investir selon des lois de défiscalisation, de type PINEL. Dans ce cas, vous devez respecter des plafonds de loyers, voire de ressources (pour les locataires). En contrepartie, vous amortissez votre bien, vous récupérez la TVA et vous obtenez des réductions d’impôts pendant plusieurs années. Notez que certains dispositifs fiscaux concernent uniquement les locations meublées ou vides, dans certaines régions françaises exclusivement.
Le choix va dépendre de votre stratégie d’investissement. Nos formations vous donnent tous les moyens nécessaires à la compréhension de ces différents régimes. Une question ? Un doute ? Nos coachs sont là pour répondre à toutes vos questions, pour que vous deveniez vite des experts en fiscalité et en prêt immobilier !
Quelle stratégie d'emprunt choisir ?
Une fois que vous avez déterminé les contours de votre projet immobilier, vous devez construire une stratégie afin d’obtenir un prêt immobilier. De nos jours, les taux ont évolué à la hausse et le taux d’usure a été revu récemment à la hausse. Toutefois, la période d’instabilité financière actuelle contraint les établissements bancaires à être de plus en plus sélectifs. Vous devez donc présenter un dossier et un projet sans ombre. La réussite de votre achat dépend de votre stratégie. Nos coachs experts en leur domaine vous aideront à construire vos dossiers et à mettre en avant les atouts financiers que vous avez.
En effet, les primo-accédants doivent souligner certains traits financiers que les investisseurs chevronnés ne sont pas obligés de mentionner. Notre formation Immorenta vous aidera à présenter un dossier complet. Toutefois, vous pouvez garder en tête certaines règles qui facilitent l’obtention d’un prêt :
- Avoir conscience du marché immobilier, notamment en cas d’achat locatif ;
- Présenter un projet en accord avec son budget ;
- Calculer son budget ;
- Posséder une épargne et une épargne de sécurité ;
- Avoir des ressources stables (pour faire une demande de prêt immobilier, attendez d’être en CDI ou fonctionnaire) ;
- Montrer sa capacité d’épargne sur le long terme.
Le retour de la déduction des intérêts d'emprunt ?
En 2007, le Président Sarkozy souhaitait déjà permettre aux ménages français d’obtenir des crédits d’impôts en fonction des intérêts d’emprunt. Cette mesure a été possible jusqu’en janvier 2011. Depuis, il n’est plus possible de réaliser ce type d’ajustement.
Toutefois, certains amendements ont été déposés pour remettre ce dispositif dans le projet de budget 2023. Ces dispositions légales avaient pour but de soutenir l’accès à la propriété en garantissant la déduction de certains types d’intérêts. Pour obtenir ces aides fiscales, les futurs acquéreurs devaient acheter un logement qui respectait des critères environnementaux stricts, ou bien faire réaliser des rénovations énergétiques.
Finalement, les textes adoptés ouvrent cette possibilité aux seuls primo-accédants, de manière partielle, par le biais de crédit d’impôt.
Pourquoi opter pour notre formation Immorenta ?
La formation Immorenta est destinée à toutes les personnes qui souhaitent se lancer dans l’immobilier. Investissement ou achat d’une résidence principale, nos coachs experts dans leurs domaines répondent à toutes vos questions. Vous pourrez échanger aussi bien avec des conseillers bancaires que des notaires ou des courtiers. Ils vous accompagneront dans votre projet et vous donneront toutes les cartes pour construire et anticiper les critères des établissements bancaires. À la fin de notre formation, vous pourrez donc vous lancer en toute sérénité dans votre projet immobilier !
Par ailleurs, les professionnels expérimentés qui interviennent dans notre formation fiscalité dans l’immobilier (Lien vers la page formation fiscalité immobilière) vous font part de leur expérience pour que, dès votre premier investissement, vous récoltiez les fruits de votre travail.
À la fin de votre formation, vous connaîtrez l’ensemble du processus de demande de prêt, et vous serez formé pour repérer les points faibles de votre candidature. Vous pourrez ainsi mettre en avant vos points forts et votre santé financière pour obtenir rapidement et à un taux correct votre crédit immobilier. En cette période de tension immobilière, jamais la formation Immorenta n’a été aussi utile pour les apprenants. Construisez dès maintenant votre projet et parlez-en lors de la formation Immorenta.
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