Tout savoir sur la location courte durée en immobilier
Ce que nous allons voir
La location courte durée se répand de plus en plus depuis les années 2000. Pour réaliser un investissement rentable en proposant de la location courte durée, il est important de bien choisir l’emplacement du bien et de suivre différentes étapes. Notre formation Immorenta vous mettra toutes les clés en main pour vous lancer à votre tour dans la location courte durée en immobilier. Découvrez ce qu’il faut savoir sur la location courte durée !
C'est quoi une location en courte durée ?
Par location courte durée, on désigne le fait de mettre en location son bien immobilier meublé, pendant une courte période. Cette période peut varier d’une nuit à plusieurs mois. La location à courte durée s’adresse donc aux personnes qui souhaitent louer un bien pour peu de temps, mais n’y élisent pas domicile.
Ce sont les touristes en vacances, les expatriés en transition ou encore les professionnels en voyages d’affaires qui se tournent vers la location temporaire.
Il ne faut pas confondre la location courte durée avec la location longue durée, qui concerne les personnes voulant faire du logement en question leur lieu de résidence. Notre formation pour investir dans l’immobilier (formation investissement immobilier) Immorenta vous en apprendra davantage sur toutes les subtilités de la location en courte durée. D’ailleurs, vous serez accompagné par des coachs experts en leur domaine, qui seront ravis de répondre à toutes vos questions. Ce sera bientôt à votre tour de vous lancer dans votre premier investissement immobilier pour proposer de la location en courte durée. C’est pourquoi vous devez bien maîtriser la législation qui encadre ce type de location.
Nous vous dévoilons aussi les avantages et les inconvénients de la location courte durée en immobilier, ainsi que les contrats qu’il faut établir avec les locataires.
Est-il possible de louer un appartement pour 3 mois ?
Il faut savoir que la durée des contrats meublés est totalement libre (sauf lorsque cela concerne une résidence principale). Si vous louez votre bien immobilier en tant que pied-à-terre, résidence secondaire ou logement de fonction, vous pouvez donc choisir la durée de location que vous souhaitez. Comme vous le découvrirez plus en détail au cours de notre formation Immorenta, il est ainsi tout à fait possible de louer un appartement pour 3 mois.
Attention, avant d’accepter le locataire, vous devez vous assurer qu’il a une résidence principale ailleurs. Sinon, il aura la possibilité de réclamer une durée légale de bail, et bénéficier ensuite de la reconduction tacite.
Si les locations saisonnières s’appellent ainsi, c’est bien parce qu’elles sont conclues pour le temps d’une saison. Attention, il est impossible de louer un appartement vide pour 3 mois ! Dans ce cas de figure, la loi impose en effet un contrat de location de 3 ans (lorsque le bailleur est une personne physique). Lorsque le bailleur est une personne morale, cette durée légale minimum passe à 6 ans.
Comment déclarer une location en courte durée ?
Pour déclarer une location courte durée en immobilier, vous devez vous rendre à la mairie dont vous dépendez pour connaître les différentes modalités. En effet, certaines villes sont concernées par le changement d’usage. Cela signifie que si vous décidez de vous lancer dans de la location saisonnière, qui excède 120 jours par an, cette activité est considérée comme une activité commerciale et non plus comme de la location d’habitation. Il faut donc changer le statut de votre logement, pour qu’il passe de local d’habitation à local à usage commercial.
Pour effectuer ce changement d’usage, rendez-vous à la mairie. Notre formation Immorenta vous indiquera dans le détail les différentes démarches à effectuer, mais en voilà un aperçu.
Il faut remplir un dossier de demande (celui-ci diffère en fonction des municipalités), dans lequel vous décrirez votre bien immobilier : le nombre de pièces, sa superficie, etc. Il faudra également préciser l’activité que vous comptez développer dans ce bien immobilier.
Certaines villes demandent une compensation en échange. Comme ce bien immobilier sera désormais destiné à la location saisonnière et plus à la location traditionnelle (ce qui pénalise les habitants de la ville cherchant une résidence de manière durable), vous devrez vous « rattraper » en transformant en logements classiques des locaux possédant la même surface que ceux désormais consacrés à la location courte durée. Bien sûr, ce n’est pas le cas dans toutes les villes !
Quel contrat pour une location en courte durée ?
Pour effectuer une location courte durée en immobilier, vous devez rédiger un bail de location saisonnière. Celui-ci doit comporter des informations obligatoires, comme la durée du bail de location, un descriptif bien détaillé du logement et des informations au sujet des signataires. Le bail de location saisonnière doit également comporter certains documents, comme le DPE et l’état des lieux. Enfin, il doit indiquer de manière claire le montant du dépôt de garantie et le montant du loyer.
En général, il est demandé au locataire de verser un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat. Cela tient lieu de réservation et ce montant correspond à environ 20 à 30 % du montant du loyer. N’oubliez pas de préciser dans le contrat de bail si ce versement doit être considéré comme des arrhes ou un acompte.
Bon à savoir : si vous optez pour de la location saisonnière, vous devrez ajouter au loyer un forfait taxes locataire correspondant au montant des charges. Il s’agit d’un forfait fixe et vous n’aurez pas la possibilité de demander au locataire une régularisation à la fin du séjour.
Vous devez établir le contrat de bail en minimum deux exemplaires : un pour vous (propriétaire) et un pour le locataire. Même si la location saisonnière est conclue à distance, le bail est obligatoire.
Pourquoi faire une location en courte durée ?
Faire une location immobilière en courte durée, c’est bénéficier de certains allègements fiscaux et de déductions. Vous en apprendrez davantage avec notre formation Immorenta et les conseils de nos coachs experts dans leur domaine !
Vous pouvez faire une location en courte durée si vous possédez une résidence secondaire par exemple. Quand vous n’y êtes pas vous-même, autant la louer pour récupérer du cashflow !
De plus, opter pour de la location courte durée, c’est rencontrer de nombreux voyageurs ! Si vous aimez le partage, vous allez vite vous concocter un réseau très étendu.
Faire de la location courte durée, c’est aussi offrir à vos locataires un séjour inoubliable dans un environnement authentique et personnalisé. Les biens loués en location saisonnière sont généralement très cocooning, décorés avec un grand souci du détail. Ils laisseront donc des souvenirs impérissables aux personnes qui y séjourneront.
Quelle est la durée maximale d'une location en courte durée ?
Tout dépend du type de bien. La durée maximale de la location en courte durée n’est pas la même dans une résidence principale ou dans une résidence secondaire.
Si c’est votre résidence secondaire que vous proposez à la location courte durée, vous devez savoir qu’il n’existe pas de limite pour la location saisonnière. Vous pouvez donc la louer à des touristes aussi longtemps que vous le souhaitez. Bien sûr, pour cela, vous devez avoir effectué toutes les démarches auprès de votre mairie, afin de bien régulariser le statut du bien immobilier.
En revanche, si c’est votre résidence principale que vous louez en courte durée, vous avez l’obligation de respecter une durée maximum de 120 jours par année civile (Attention, cette limite n’est pas appliquée dans toutes les communes, renseignez-vous). De plus, il ne faut pas dépasser 90 jours par client. Si vous comptez louer pendant les 120 jours autorisés, vous devez ainsi changer de locataire au moins une fois.
Le locataire peut louer à la journée, à la semaine ou au mois.
Quels sont les avantages d'une location courte durée ?
La location à court terme offre des avantages divers. Avant d’en faire le tour complet avec notre formation Immorenta, en voici un aperçu !
Par exemple, la location courte durée offre une grande flexibilité au propriétaire. Comme le locataire ne loue que pour plusieurs jours ou pour plusieurs semaines, le propriétaire peut facilement bloquer les périodes qu’il préfère pour les réserver à des proches ou pour en profiter lui-même.
Par ailleurs, les revenus locatifs sont plus élevés que dans la location longue durée. Vous pouvez d’ailleurs exiger des locataires intéressés qu’ils réservent un nombre de nuitées minimum. Le cashflow est donc très avantageux.
En location courte durée, il n’y a pas non plus de risque d’impayés, puisqu’il est tout à fait possible de demander au locataire de payer en avance.
Quels sont les inconvénients d'une location courte durée ?
Même si la location courte durée offre de nombreux avantages pour le propriétaire comme pour le locataire, il ne faut pas oublier les inconvénients de ce type de location. Vous les découvrirez en détail en suivant notre formation Immorenta, mais en voici un résumé.
Tout d’abord, gérer un bien immobilier en location courte durée est très chronophage. En effet, comme vous changez souvent de locataire, il faut sans cesse rédiger de nouveaux baux, s’occuper des remises des clés, des états des lieux, etc. Vous devez aussi faire de la publicité pour votre logement saisonnier, en postant des annonces à de nombreux endroits différents. Faire le ménage, préparer le logement pour les nouveaux occupants… Tout cela prend beaucoup de temps.
Par ailleurs, les personnes qui font de la location courte durée peuvent s’exposer à des risques de cambriolage. En effet, les locataires qui passent quelques jours ou quelques semaines dans le logement ont tout à fait la possibilité d’aller faire un double des clés. Ils reviennent ainsi discrètement quelques semaines après leur départ, pour pénétrer dans le bien et vous voler.
Enfin, si vous proposez une connexion internet dans vos logements en location courte durée, vous vous exposez à des risques de téléchargement illégal.
Quelle est la fiscalité pour une location en courte durée ?
Quand on débute dans l’immobilier, il est parfois difficile de comprendre les différences entre les types de fiscalités. Il faut aussi bien choisir son régime fiscal, par rapport à son projet d’investissement. C’est d’ailleurs pourquoi nous vous proposons un guide rentabilité financière (rentabilité financière) ! Une fois que vous l’aurez bien assimilé, vous ne vous poserez plus de questions quant à votre location courte durée en immobilier. Vous n’aurez plus non plus besoin de demander conseil à des professionnels pour vous aiguiller dans votre projet.
Les revenus que vous percevez dans le cadre de la location en courte durée sont imposés comme pour une location en meublé. Ils sont donc soumis au régime BIC (les Bénéfices Industriels et Commerciaux). En tant que bailleur, vous devez ainsi opter pour le régime au réel ou pour l’abattement forfaitaire.
L’abattement forfaitaire est utilisé lorsque vous optez pour une location saisonnière qui n’est pas classée « meublé de tourisme ». Vos recettes ne doivent pas dépasser la somme de 72 600 euros par an. L’abattement forfaitaire représente alors 50 % des recettes, et les 50 % restants sont exigés au titre de l’IR (impôt sur le revenu).
Si vous louez une chambre d’hôtes, un gîte rural ou une location « meublé de tourisme », et si vos recettes ne dépassent pas 176 200 euros par an, vous disposez du régime micro-BIC. Cela signifie que vous bénéficiez d’un abattement de 71 %.
Quant au régime réel, il n’intègre pas de déduction forfaitaire. Il faut déclarer toutes les sommes perçues au titre de la location. Les frais sont ensuite déduits.
Notre formation Immorenta vous expliquera comment choisir la meilleure solution entre le régime au réel et l’abattement forfaitaire. Il faut prendre en compte divers paramètres pour sélectionner le régime le plus avantageux pour vous.
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