Vous envisagez d’acheter un bien immobilier ? Que vous l’ayez déjà repéré ou non, ce guide est un résumé de tout ce qui concerne la négociation dans la formation Immorenta. En quoi consiste-t-elle et quelles sont les règles à respecter ? Vous saurez tout pour une négociation réussie de votre prochain achat.
Une négociation immobilière, c’est quoi ?
La négociation immobilière est le processus par lequel au moins deux parties conviennent des termes d’une transaction immobilière. Le processus de négociation est exécuté en travaillant sur de nombreux détails, parfois contestés. Le critère le plus courant sera la valeur selon la zone géographique et les ventes précédentes dans le secteur. Mais une négociation pourra aussi se faire en fonction des charges à inclure dans le financement telles que les rénovations diverses par exemple, évaluées à différents montants, que l’on se place du côté de l’acheteur ou du vendeur. Comme évoqué au 4ème module de la formation Immorenta, le processus de négociation peut être divisé en différentes phases de collecte d’informations pour trouver un accord, il démarre avant même la première visite du bien convoité. Il existe de nombreuses manières de négocier, notamment par les négociations en face à face, les négociations téléphoniques et les échanges de courriers électroniques. Il y a trois parties dans toute négociation : la position d’ouverture (ce qu’une partie veut), la position de clôture (ce que l’autre partie est prête à donner) et ce sur quoi chaque partie est réellement d’accord.
Les notions abordées ici concernent principalement le point de vue de l’acheteur. Le vendeur sera généralement conseillé par un agent immobilier qui aura l’expérience du marché actuel. Il devrait aussi avoir une variété de contacts avec des entreprises du BTP, des courtiers et d’autres professionnels qui seront en mesure de fixer le meilleur prix et d’obtenir la meilleure offre possible de la part des acheteurs..
Importance de la négociation immobilière dans la transaction d’un bien immobilier
La négociation est une partie importante de l’activité immobilière. C’est une compétence difficile qui prend du temps à se développer mais qui peut faire de vous un investisseur hors-pair. Il existe un certain nombre de mesures qui peuvent être prises avant, pendant et après le processus de négociation pour améliorer vos chances de succès.
Dans ce guide, nous allons reprendre trois points importants qu’il est essentiel de comprendre lors de la négociation d’un bien immobilier et que nous retrouvons dans la formation Immorenta.
Le premier point est de bien comprendre les enjeux de la négociation ainsi que toutes les parties prenantes. Avant de négocier en tant qu’acheteur, il est important de savoir ce qui sera inclus dans la vente et ce que le vendeur sera prêt à accepter. Par exemple, le bien comporte-t-il des dépendances (cave, place de parking ou parking fermé), que vous pourriez exclure ou revendre indépendamment.
Le deuxième point est de connaître vos objectifs et vos limites, ce sont des jalons généralement déterminés par la banque (abordés au module 5 de la formation Immorenta.) Fixez un prix auquel vous vous sentez en sécurité en acceptant une propriété plutôt que d’essayer d’aller chercher trop d’économies au risque de perdre l’affaire. Le crédit accordé par la banque devra prendre en compte tous les travaux ainsi que les frais annexes et l’échéance mensuelle ne devra pas mettre vos finances en péril. Il faudra donc faire en sorte de ne pas “flamber” face au vendeur et savoir se rétracter si le prix de vente ne permet pas une rentabilité correcte ou si les ratios recherchés ne sont pas atteignables.
Le troisième point est de toujours garder à l’esprit que les négociations peuvent devenir passionnées et émotionnelles, alors soyez professionnel tout au long du processus. La clé d’une négociation réussie est la préparation. Lorsque vous négociez pour une propriété, vous devrez examiner l’état du bien et évaluer si le prix de celui-ci répond à vos attentes. En d’autres termes, il ne suffit pas de demander un prix inférieur si vous ne savez pas quel est le prix « demandé » et quels sont les axes de négociation.
Comment négocier un bien immobilier ?
Étape 1 : Évaluation du bien et du marché
La première étape de la négociation d’une transaction immobilière consiste à procéder à une évaluation approfondie de la propriété, du marché et de vos objectifs. Cela vous permettra de prendre une décision éclairée sur le type d’offre à faire et les concessions à demander.
Le marché, pour commencer.
Étudiez la concurrence pour connaître l’état de l’offre via l’historique des transactions par secteur géographique, des sites d’annonces proposant des biens similaires et/ou en étudiant la mise en location éventuelle.
Voici quelques questions à garder en tête tout au long de la démarche pour vous aider à évaluer la propriété :
Dans quelle mesure la propriété est-elle bien entretenue ? Quelles rénovations ont été effectuées ou sont nécessaires à court, moyen et long terme (exemple des biens classés en F/G, interdit sous peu à la location. Y a-t-il des problèmes majeurs avec la propriété qui doivent être résolus avant d’emménager ou de louer ? Y a-t-il des problèmes structurels avec le bâtiment, le drainage, les égouts et les problèmes de toiture/fondation ? Y a-t-il de la moisissure ou de l’amiante dans le bâtiment ? Est-ce dans les limites de la ville et à quelle distance des services utilisés par les locataires visés (facs/universités pour les colocations, crèche ou écoles pour les jeunes familles, etc).
Étape 2 : Prendre les bonnes informations
Une fois l’étude de marché réalisée, si celle-ci s’avère concluante et que, sur le papier, tous les ratios sont respectés, il faudra se renseigner sur l’état de motivation du vendeur. Tous les Immorentiers ayant suivi notre formation, connaissent les critères permettant de déterminer si la vente peut se réaliser rapidement afin de passer ou non à l’étape suivante.
Contrairement à des travaux dont le montant peut facilement être déterminé, ceux-ci sont purement estimatifs mais donnent une (très) bonne tendance de départ. Par exemple, si le bien concerné est une succession d’un enfant unique tout ira bien plus vite qu’avec une SCI de fratrie qui se sépare d’un bien dans un intérêt purement financier. Nous vous conseillons de suivre notre guide sur la rentabilité financiere pour obtenir une bonne rentabilité lors de votre négociation. Il sera intéressant de savoir depuis quand la propriété est en vente, quel était le prix de départ et si des offres ont été faites et refusées (par la banque ou le propriétaire).
Enfin, toutes les informations financières (qui ne seront pas données par tous) peuvent avoir leur importance. Il s’agit là de connaître le prix d’achat initial, le capital restant dû et le prix de réserve éventuel. Petite astuce, certains agents immobiliers, parfois plus motivés que les vendeurs par l’obtention de leur commission auront déjà tout cela dans leur fiche. Rien ne sert donc de titiller un vendeur trop discret, une discussion en aparté avec l’agent pourra vous apporter toutes les réponses.
Étape 3 : Négociation du prix immobilier
Avant toute annonce de prix, il faudra préparer le cerveau du vendeur.
Que ce soit au cours de la visite, dans la foulée ou après une contre-visite avec un entrepreneur qui fera un devis des travaux à réaliser, il devra constater qu’il a affaire à quelqu’un de sérieux qui connait son sujet.
Vous rendre “professionnel” à ses yeux sera indispensable pour instaurer une relation de confiance et tout démarre à la première prise de contact, qui amène ou non au rendez-vous.
Si vous ne souhaitez pas vous retrouver dans un marché d’acheteurs (et catalogué comme tel), assurez-vous d’établir une compréhension commune de la situation grâce à une discussion ouverte et honnête.
En ayant préparé au mieux la visite, avec notamment la checklist “achat ou pas” et en montrant les points positifs du bien, vous ferez figure d’autorité et le détail des travaux à réaliser passera bien mieux.
Sachez qu’avec le temps, il y a de fortes chances pour que l’agent immobilier qui commence à vous connaître, ait déjà préparé le terrain en vous présentant comme étant une personne sérieuse qui ne se déplace pas pour rien.
N’hésitez donc pas à tout lister et à laisser le vendeur apprécier le tout. Il devra se rendre compte que valeur sentimentale et valeur réelle sont 2 notions bien distinctes et qu’elles peuvent fortement influencer le prix à la hausse comme à la baisse.
Lorsque les 2 parties font preuve de bonne foi et qu’elles se comprennent, il n’est pas exclu que ce soit le vendeur qui revoit lui-même son prix à la baisse.
Quoiqu’il en soit, à partir du moment où, au cours d’un échange quel qu’il soit, le vendeur reconnaît la valeur des rénovations ou se montre enclin à la négociation, la partie est bien engagée en votre faveur.
Attention cependant à ne pas se sentir en confiance en devenant trop gourmand, certains vendeurs se vexent car la valeur sentimentale ou personnellement estimée est en trop grand décalage avec l’offre et ils n’accepteront aucune contre-offre, par principe.
Lorsque c’est bon pour les deux parties, l’acheteur a une idée claire du montant qu’il paiera, frais d’agence et de rénovation compris, et le vendeur peut se projeter dans l’avenir avec certitude.
Étape 4 : Le compromis de vente immobilier
Une fois l’offre acceptée, et si vos calculs collent à vos ambitions et aux ratios, ne tardez pas à signer le compromis de vente.
Il est en effet fréquent qu’un agent immobilier fasse miroiter une somme plus importante au vendeur, juste pour récupérer le bien à la vente. En règle générale, cette démarche ne fait que desservir le vendeur qui repartira presque de 0 mais à ses yeux, vous serez celui qui aura été le plus
Négociation d’un achat immobilier : conclusion
La négociation immobilière est un processus complexe mais essentiel dans l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Négocier une transaction immobilière est un processus intimidant qui laisse souvent les acheteurs et les vendeurs frustrés et confus. Même les agents les plus expérimentés sont parfois désabusés par l’une ou l’autre des parties. Afin de négocier avec succès, il est important d’être préparé avec les connaissances nécessaires à l’avance, ainsi que des informations sur la propriété en cours de négociation.
Suivre les étapes et conseils mentionnés peut aider à obtenir un accord favorable pour les deux parties. Négocier un accord peut être difficile et stressant. Et si vous saviez quoi dire de la bonne manière ? Dans la formation Immorenta, nous avons rassemblé tous les conseils qui peuvent vous aider à tirer le meilleur parti de votre négociation.
Mieux vous vous préparez, plus vous avez de chances d’avoir une négociation réussie. Pour éviter les désillusions, nous vous recommandons de faire vos recherches et de déterminer ce qui est juste dans votre situation. Il est également important d’être conscient de ce que signifie « marche arrière » pendant les négociations afin que vous puissiez l’éviter si nécessaire.
Enfin, soyez prêt à tout résultat d’une négociation, n’achetez pas juste pour acheter, acheter parce que c’est rentable.
Pourquoi choisir Immorenta pour négocier ?
La formation Immorenta est l’une des plus complètes du marché. C’est un savant mélange de théorie, d’outils et de pratiques, tous issus des expériences d’achats de Jean & Julian.
Ils cumulent aujourd’hui près de 100 biens immobiliers et partagent leurs expériences à travers un ensemble de modules déchargés de tout blabla inutile.
Bien que certains la néglige encore trop, faisant confiance au talent ou à l’agent immobilier, la négociation immobilière représente une place importante dans notre formation pour investir en immobillier.
Une mauvaise négociation peut vous amener à faire la mauvaise acquisition qui mettra à mal toute votre rentabilité et en péril l’ensemble de votre projet d’immorentier.
Notre module dédié comportant plusieurs heures de vidéos vous donne accès à différents outils (calcul de rentabilité), checklist et études de cas qui vous feront gagner un temps précieux.
La préparation à la négociation vous permettra aussi de lever d’éventuels doutes ou d’avoir la certitude de ne pas aller plus loin (quartier en perte de commerçants, fermeture d’école, etc…)
Vous ajoutez tout ça aux précieux conseils réguliers de notre chaine Youtube et vous aurez tout ce qu’il faut pour aborder sereinement votre prochaine négociation.
L’un des principaux avantages offerts par notre formation est qu’elle s’effectue à distance, à votre rythme et en fonction de vos agendas professionnels et familiaux. Il n’y aura qu’une règle à suivre, être régulier. En effet, la plupart des notions abordées demanderont une étude récurrente pour créer des automatismes.
Au delà des cours vidéos, puisque chaque projet immobilier est différent, vous aurez accès à la communauté sans cesse grandissante d’immorentiers avec qui vous pourrez partager de manière quotidienne l’ensemble de vos expériences et les dernières informations de chacun sur un pan ou l’autre de l’investissement immobilier.
Un doute sur une annonce ? Demandez à vos co-membres sur Telegram ou au cours d’un coaching hebdomadaire.
Enfin, devenez expert immobilier sans débourser un centime grâce à l’éligibilité au CPF de la formation.
