Comment choisir son locataire et vérifier son dossier ?
Ce que nous allons voir
Vous venez de réaliser votre premier investissement locatif ? Quand on n’y a jamais mis les pieds, le monde de l’immobilier recèle de pièges dans lesquels il ne faut pas tomber. Il faut respecter certaines étapes pour bien choisir son locataire, vérifier son dossier et faire les choses dans l’ordre. C’est pourquoi nous vous proposons une formation très complète qui aborde les différents sujets du choix de vos locataires. Vous pourrez poser toutes vos questions à nos coachs, experts dans leurs domaines respectifs !
Les étapes avant de choisir son locataire
Pour bien choisir son locataire, il est essentiel de suivre dans l’ordre les différentes étapes qui vont suivre. Nous les abordons plus en détail dans notre formation Immorenta, mais en voici déjà un aperçu.
Prise de rendez-vous
La prise de rendez-vous est la première étape du processus de location. Une fois votre bien mis sur le marché, par agence, mandataire ou par vos propres moyens, vous serez contacté par des personnes, que ce soit pour obtenir des précisions ou pour faire une visite. Ce premier contact est un moyen pour vous de faire une présélection. En effet, vous allez pouvoir jauger, de manière rapide et succincte, les demandes de votre éventuel locataire. Vous pourrez alors déterminer si la personne convient et correspond à vos attentes et à vos exigences. Vous pouvez certes demander le nombre de personnes qui composent le foyer, les motivations et les revenus, mais pas seulement.
Lors de votre formation pour investir dans l’immobilier Immorenta, les coachs experts en leur domaine vous donneront toutes les clés pour sélectionner les premiers dossiers potentiels pour votre location. Ce tri permet de faire visiter uniquement à des personnes qui sont réellement intéressées. Ainsi, vous ne perdez pas votre temps.
La visite
Vous avez fait un premier choix en permettant à seulement quelques personnes de franchir la première étape. Le temps de la visite est alors venu. C’est le premier contact physique que vous avez avec le prospect. Pendant tout le temps de la visite, vous pouvez lui poser des questions sur son travail, les personnes qui vont vivre dans le bien, les animaux de compagnie, mais aussi sur les garanties et éventuelles cautions qui pourraient être fournies. Vous devez installer un échange entre vous et le potentiel locataire. Par ailleurs, son attitude peut en dire long sur sa personnalité et sa capacité à prendre soin de votre logement. Vous apprendrez tout au long de notre guide gestion locative à reconnaître ces signes, à les identifier et à vous en servir pour choisir le bon dossier de location. Gardez tout de même en tête que ce n’est pas en une seule visite que vous pouvez connaître quelqu’un : le risque sera toujours présent.
Constitution du dossier de location
Les personnes ont franchi avec succès les deux premières étapes. Il est temps de passer à la constitution du dossier. Vous devez demander aux prospects plusieurs pièces dont :
- Les cartes d’identité, passeports, cartes de séjour, cartes de résident ou de ressortissant de l’UE. Les justificatifs d’identité correspondent aux personnes qui seront détentrices du bail de location, et non à toute la famille ;
- Les justificatifs de domicile : les trois dernières quittances de loyer, l’avis de taxe foncière ou encore des attestations sur l’honneur de l’hébergeur ou d’élection de domicile sont acceptés. Seul un de ces moyens doit être demandé ;
- La situation professionnelle : contrat de travail, carte professionnelle, INSEE pour les indépendants, extrait K-BIS, carte de scolarité ou étudiant ;
- Les ressources : 3 derniers bulletins de salaire ainsi que tous les justificatifs qui peuvent attester de vos ressources sont pris en compte.
Toutefois, la loi prévoit des sanctions pour les demandes abusives. Nos coachs experts en leur domaine vous indiqueront quels documents demander pour éviter ce type de situation. Ils vous aideront également à choisir parmi les solutions de caution ou d’assurance.
Vérification des pièces du dossier
Une fois que les différents postulants ont transmis leur dossier, vous devez les étudier pour choisir quel candidat retenir. Pour cela, soyez attentif aux pièces transmises. Les dossiers qui ne présentent pas tous les documents peuvent être écartés. Toutefois, certaines personnes oublient par mégarde de fournir les documents. N’hésitez pas à les leur demander pour être le plus impartial possible. Cependant, cette étape de vérification vous permet de faire un second tri entre les potentiels locataires. En effet, vous pouvez observer dans le dossier l’implication des prospects. Cette attitude peut vous donner une idée de la capacité des personnes à prendre soin de votre logement. La formation Immorenta vous donnera toutes les explications pour comprendre les dossiers et choisir les bonnes personnes pour votre bien immobilier.
Sélection
Une fois que vous avez lu et mis de côté plusieurs dossiers, il est temps de passer à l’étape de la sélection définitive. Les personnes vous ont paru sincères et honnêtes au téléphone. Pendant la visite, vous n’avez pas décelé de problèmes particuliers. Le dossier a été complété avec soin et aucune pièce ne manquait. Pensez désormais à choisir un prospect qui réunit le plus de critères possibles : revenus, cautions, contrats, etc. Toutefois, le risque zéro n’existe pas. Lors de votre formation Immorenta, on vous expliquera comment sélectionner les meilleurs profils par rapport à vos objectifs, vos besoins et votre démarche locative.
Signature du bail
C’est l’étape la plus importante et la plus risquée de la mise en location d’un logement. Un bail est un document qui peut être rédigé sous signature privée ou par un notaire, c’est ce qu’on appelle alors un acte authentique. Toutes les parties doivent signer et posséder une copie du contrat de location pendant toute la durée effective du bail. En cas de mauvaise rédaction, les parties ne sont pas couvertes légalement, ce qui peut entraîner de graves problèmes. La plupart des litiges prennent en effet racine dans un bail mal rédigé. Vous devez donc inscrire sur le document :
- Les noms des différentes parties ;
- L’adresse du propriétaire ;
- L’adresse du bien ;
- La date et la durée du bail.
D’autres indications concernant le logement doivent également figurer sur le bail. Dans le cas contraire, le propriétaire ou son représentant (agence immobilière, etc.) sont responsables et encourent des amendes. Enfin, les clauses (paiements, frais, interdiction de sous-location, etc.) doivent aussi être inscrites au contrat. Viendront ensuite l’état des lieux d’entrée et la remise des clés. Ce sont également des étapes clés de votre location. L’état des lieux permet aux locataires, comme aux propriétaires, de décrire précisément les défauts déjà présents, ce qui peut éviter des problèmes par la suite. La formation Immorenta vous permet d’en savoir plus et de comprendre le fonctionnement des baux locatifs. Les coachs experts en leur domaine vous aident dans toutes les étapes de la mise en location de votre bien. Les professionnels de l’immobilier sont ainsi à votre écoute pour vous permettre de réussir vos projets.
Quels critères prendre en compte dans le choix du locataire ?
Pour ne pas se tromper sur le choix du locataire, vous devez tenir compte d’un certain nombre de critères. Zoom sur les plus élémentaires d’entre eux.
Les revenus
Vous avez reçu les dossiers de vos locataires et vous allez les étudier ? Les revenus des locataires doivent être trois fois supérieurs au loyer. En effet, un loyer trop important peut mettre en péril la santé financière de votre locataire, et par conséquent la vôtre. Vous devez être attentif aux bulletins de salaire, mais également à tous les revenus perçus à côté. Les revenus fonciers, la CAF, les bilans comptables ou encore les rentes sont susceptibles de rentrer dans le calcul des revenus. C’est à vous de juger les risques par rapport à ces éléments avant de prendre une décision. Cependant, si vous investissez en loi Pinel, vous ne pourrez pas dépasser certains montants de loyers. De même, les ressources trop élevées ne sont pas éligibles aux dispositifs Pinel.
Sa solvabilité
La solvabilité d’un locataire est la clé pour réussir un investissement locatif, notamment si vous comptez sur l’effet levier du crédit. Pour éviter les loyers impayés, vous pouvez suivre ces étapes :
- Calcul des revenus ;
- Contrôle des revenus : vous pouvez appeler les employeurs de vos futurs locataires ;
- Recoupez les informations : si le bulletin de salaire indique une certaine somme qui ne correspond pas au contrat de travail ou à l’avis d’imposition, vous devez être prudent ;
- Vérification de la solvabilité des garants et cautions ;
Il existe d’autres solutions pour vérifier la solvabilité de vos futurs locataires. Les coachs experts en leur domaine vous expliqueront en détail comme choisir vos locataires, pendant toute la durée de votre formation Immorenta.
Contacter les anciens propriétaires
Vous avez un doute sur le sérieux de votre locataire ? Vous souhaitez vous assurer qu’il n’a pas eu de problème de paiement lors de la précédente location ? Alors vous pouvez contacter les anciens propriétaires qui louaient un logement à votre prospect. Ils pourront vous renseigner sur sa capacité financière, et vous donner de précieuses indications sur les paiements (retards éventuels, etc.) et la raison pour laquelle la personne est partie. C’est un bon moyen pour en apprendre plus sur les habitudes locatives des prétendants. Cette démarche doit être mesurée et faite avec précaution. Pour réussir cette étape, la formation Immorenta vous donnera tous les moyens pour une prise de contact efficace et rapide.
Juger le sérieux du locataire
Tout au long du processus de location, vous avez, à de nombreuses reprises, l’opportunité de juger le sérieux de votre locataire potentiel. Dès la prise de contact pour des renseignements ou une visite, jusqu’à l’étude du dossier de location, vous avez la possibilité de connaître les personnes. Les retards de paiement lors des précédentes locations, les revenus trop faibles ou des contrats irréguliers et l’absence de caution sont autant d’éléments qui doivent vous alarmer. Si, au contraire, le locataire vous a montré au cours des échanges du sérieux, de la ponctualité et de la rigueur, les risques diminuent. Toutefois, pour minimiser le plus possible les aléas, la formation Immorenta vous donnera des conseils précieux pour identifier les points clés de la candidature de votre éventuel locataire, pour juger de son sérieux. Le choix du bon locataire est capital pour votre investissement locatif.
Quels documents demander à son futur locataire ?
Lors de la conception du dossier, vous devez vous assurer de la capacité financière de votre locataire. C’est pourquoi certaines pièces doivent être fournies pour garantir la solvabilité :
- Justificatifs de revenus : bulletins de salaire, CAF, avis d’imposition, bilans comptables. Vous pouvez demander plusieurs documents pour recouper les informations ;
- Justificatifs professionnels : contrat de travail, extrait K-BIS, etc. Pour plus de sécurité, demandez plusieurs éléments ;
- Justificatif de domicile ;
- Justificatif d’identité ;
Quant aux cautions, les justificatifs demandés varient selon le type de personne. Les personnes physiques doivent apporter les mêmes éléments que les futurs locataires. Les personnes morales, la garantie Visale ou les documents liés à l’entreprise garante doivent figurer dans le dossier. Pour en savoir plus, rendez-vous à la formation Immorenta
Quels sont les avantages de suivre notre formation Immorenta ?
La formation Immorenta s’adresse à toute personne qui souhaite se lancer ou comprendre les enjeux de l’immobilier locatif. Vous avez subi des désagréments lors de votre précédente location et vous souhaitez vous en prémunir ? Les coachs experts en leur domaine vous attendent dans les différentes sessions de formation pour vous expliquer comment réussir votre projet immobilier. Des professionnels de l’immobilier répondent à toutes vos questions et vous accompagnent de l’achat à la mise en location. Notaires, agents immobiliers ou encore banquiers vous donnent les clés de la réussite. Vous aurez ainsi toutes les clés en main pour convaincre un établissement financier de la solidité de votre projet d’achat, avant de comprendre et limiter les risques liés à la location.
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