Comment choisir son régime fiscal immobilier ?
Ce que nous allons voir
Avant de se lancer dans la grande aventure de l’investissement dans l’immobilier, il est important de bien comprendre les différents régimes fiscaux possibles. Connaissant sur le bout des doigts les avantages et les inconvénients de chacun, vous pourrez ainsi plus facilement déterminer votre projet d’investissement. Il existe d’importantes différences juridiques et fiscales entre les régimes. Les termes de LMNP, microfoncier, ou encore BIC, vous disent quelque chose ? Profitez de notre formation Immorenta pour apprendre tout ce qu’il faut savoir sur ces différents statuts immobiliers.
C'est quoi un régime fiscal ?
Chaque année, les particuliers comme les entreprises doivent déclarer leurs revenus ou leurs chiffres d’affaires annuels. Le centre des impôts ou le service des impôts des entreprises vont alors procéder, selon des barèmes, à un calcul d’imposition. Toutefois, certaines entreprises peuvent bénéficier d’une imposition dite « IR ». L’imposition est alors prise en compte sur les revenus du dirigeant (ou gérant) et non sur l’entreprise. Dans tous les autres cas, l’impôt des entreprises est appelé « IS », pour impôt sur les sociétés. Le régime fiscal est donc un mode d’imposition. Par ailleurs, le régime fiscal est régi par des règles strictes. En effet, il existe plusieurs types d’impositions (micro-entreprise, réel simplifié, réel) qui dépendent du chiffre d’affaires. Les seuils de chacune des entreprises varient selon la nature de l’activité. Ainsi, les prestations de services ne possèdent pas le même seuil que les activités d’achat et de vente.
Quand choisir son régime fiscal immobilier ?
Le régime fiscal immobilier dépend de votre objectif et des revenus perçus. Toutefois, avant même de recevoir le premier versement de loyer, vous devez choisir un régime fiscal. Par ailleurs, il est important de choisir rapidement votre régime pour pouvoir ajuster vos démarches et vos besoins dans l’immobilier. Le neuf et l’ancien demandent des investissements financiers différents et chacun peut vous faire bénéficier d’avantages fiscaux. Les formations Immorenta vous accompagnent et répondent à toutes vos questions sur le régime fiscal. Nos coachs experts en immobilier vous aident à construire votre projet et à choisir le régime fiscal qui convient le mieux à votre situation.
Comment trouver son régime fiscal ?
C’est l’une des interrogations les plus fréquentes que se posent les investisseurs immobiliers. Tout d’abord, vous devez garder en tête vos objectifs. Vous avez acquis un logement que vous louez et ne dépassez pas le seuil dès 15 000 euros ? Alors, vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu et profitez du régime microfoncier. En revanche, si vous dépassez le seuil, vous perdez le bénéfice du microfoncier et serez imposé selon le régime réel.
Toutefois, si vous avez dans l’idée d’acquérir plusieurs logements, la création d’une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés peut devenir avantageux pour vous. De fait, pour ne pas se tromper de régime fiscal, vous devez définir vos objectifs et vos besoins ainsi que les éventuels gains et les charges que vous allez devoir supporter.
Choisir le bon régime fiscal
Le choix du régime est l’une des principales étapes d’un projet immobilier. Pour mener celui- ci à terme, vous devez longuement vous arrêter sur les différents régimes fiscaux, afin de sélectionner celui qui vous semble le mieux adapté à votre situation. Une question ? Besoin d’un conseil ? Nos coachs Immorenta, experts dans leur domaine, seront ravis de vous aider.
Quels sont les différents régimes fiscaux ?
Maîtriser les différents régimes fiscaux est primordial pour réussir son investissement dans l’immobilier. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux, comme vous l’apprendrez avec l’aide de nos coachs Immorenta :
- Le revenu foncier ;
- La location meublée professionnelle ou non-professionnelle ;
- La mise en impôts sur les sociétés ;
- Les impôts sur le revenu ;
- La société par actions simplifiées (SAS) ;
- La société civile immobilière (SCI).
Il faut savoir que le créateur d’entreprise ne peut pas forcément choisir son régime fiscal de manière libre. Cela dépend du statut juridique de la société. Par exemple, s’il s’agit d’une entreprise individuelle, le régime fiscal est l’impôt sur le revenu. Quant à l’EIRL et l’EURL, elles relèvent aussi de l’impôt sur le revenu, même s’il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés dans certaines circonstances.
De leur côté, la SAS, la SNC, la SARL, la SAS et la SASU dépendent de l’impôt sur les sociétés, mais le créateur d’entreprise a la possibilité de choisir l’IR pendant cinq exercices.
Quant au régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP), il concerne les loueurs qui retirent au moins 23 000 euros de recettes sur l’année civile, grâce à cette activité. Le montant des recettes doit aussi être supérieur au montant total des différents autres revenus du foyer.
Si l’une de ces conditions n’est pas remplie par le loueur, celui-ci entre dans le régime des loueurs en meublé non professionnels.
Comment calculer le revenu foncier ?
Si vous proposez un ou plusieurs biens immobiliers à la location nue, vous devez déclarer des revenus fonciers. Comme nous l’avons vu précédemment : en-dessous de 15 000 euros de revenus locatifs annuels, le contribuable est imposé au régime microfoncier, mais si le montant des loyers est supérieur à 15 000 euros annuels, il est imposé au régime réel.
Dans ce deuxième cas, le contribuable doit donc déduire toutes les charges concernant le logement locatif. C’est pourquoi il est important de bien conserver toutes les factures. Par exemple, il peut s’agir des dépenses suivantes
- L’entretien et l’amélioration des biens loués, comme des travaux de peinture, le remplacement d’une chaudière, etc. ;
- Les réparations à effectuer dans le logement (système de chauffage ou plomberie par exemple) ;
- Les frais de gestion (procédures judiciaires, gestionnaire…) ;
- La taxe foncière et la taxe sur les stationnements ;
- Les primes d’assurance (comme la garantie loyers impayés) ;
- La rémunération des concierges ou des gardiens ;
- Les intérêts d’emprunt.
Si le montant des charges dépasse le montant des recettes, il y a possibilité de créer un déficit foncier. Dans ce cas, le contribuable déclare des revenus fonciers négatifs.
L'emprunt pour l'immobilier locatif
Pour réaliser un investissement dans l’immobilier locatif, il faut se rapprocher d’une banque ou d’un établissement prêteur afin de faire une demande de crédit immobilier. De cette façon, l’acheteur peut acquérir un bien sans faire d’effort d’épargne important. D’autre part, en comparant bien les offres faites par des établissements différents, il peut emprunter à un taux d’intérêt avantageux.
Notre formation Immorenta vous apprendra à calculer quelle somme vous pouvez emprunter pour réaliser un investissement locatif. Il faut en effet prendre en compte plusieurs critères, comme votre taux d’endettement. Le taux d’endettement correspond à la part des revenus consacrée aux remboursements des crédits (prêts immobiliers comme crédits à la consommation). Il a longtemps été de 33 %, mais les banques acceptent maintenant un taux d’endettement maximum de 35 %.
Pour calculer le taux d’endettement, il faut effectuer l’opération suivante :
- Les salaires perçus ;
- Les revenus fonciers ;
- Les aides personnalisées ;
- Les diverses pensions, etc.
Quant aux charges, elles regroupent les pensions pouvant être versées, comme les pensions alimentaires, les remboursements des crédits et des prêts en cours, etc.
Nos experts vous accompagneront dans l’estimation de votre taux d’endettement.
Quels sont les trois régimes d'imposition ?
Dans le cadre de l’imposition, il existe trois régimes qui correspondent à des seuils de revenus différents. Le premier, le régime microfoncier, concerne la location d’un logement vide. Si le montant annuel que vous percevez pour les loyers ne dépasse pas la somme de 15 000 euros, vous relevez du régime microfoncier. C’est l’administration fiscale qui calcule les loyers imposables. Elle applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut des loyers encaissés. Quant aux 70 % qui restent, ils sont soumis aux barèmes progressifs de l’impôt sur le revenu, puisqu’ils sont ajoutés aux revenus imposables du foyer.
Si vous louez un logement meublé et que le montant des loyers perçus annuellement ne dépasse pas 72 600 euros, vous relevez du régime micro-BIC. Lorsque cela concerne des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes, le plafond du régime micro-BIC atteint 176 200 euros. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, encaissés au cours de l’année.
Si vous percevez des loyers pour un montant annuel qui dépasse les plafonds des régimes microfonciers et micro-BIC, vous relevez du régime réel d’imposition. Vous devez donc calculer vous-même le montant imposable des loyers, en tenant compte des charges déductibles. Pour en savoir plus sur le déficit foncier, optez pour notre formation Immorenta !
Quant au prélèvement à la source, il concerne depuis janvier 2019 les locations vides comme les locations meublées.
Enfin, le régime réel d’imposition permet de déduire ses frais. Vous en apprendrez davantage en suivant notre formation Immorenta !
Pourquoi opter pour le micro foncier ?
Les investissements immobiliers doivent respecter des quotas pour pouvoir bénéficier du régime microfoncier. Un autre avantage du régime microfoncier est sa simplicité comptable. Vous n’avez pas besoin d’expert-comptable et cette simplification permet à de nombreux propriétaires d’investir librement et à moindre frais dans l’immobilier. Enfin, l’abattement forfaitaire de 30 % est un atout majeur qui, s’il n’est pas utilisé, offre une marge de bénéfices supérieure. Envie d’en savoir plus ? Contactez-nous pour profiter des conseils et de l’expérience de nos coachs experts dans leur domaine !
Quel est l'abattement sur le microfoncier ?
Les propriétaires qui sont soumis au régime du microfoncier doivent déclarer leurs revenus perçus chaque année dans leurs déclarations d’impôts. Ainsi, si les loyers ne dépassent pas le seuil dès 15 000 euros, les déclarants peuvent bénéficier du régime du microfoncier. L’abattement forfaitaire retenu est alors de 30 %. Vous serez uniquement imposé sur les 70 % restants selon votre tranche marginale d’imposition (TMI).
Quelles sont les charges déductibles en microfoncier ?
Le microfoncier est un régime fiscal particulier. En effet, les démarches administratives, comptables et fiscales sont simplifiées. En contrepartie, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez en termes de déduction. C’est pourquoi l’État vous offre un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme totale de vos revenus fonciers. Ce taux est l’unique déduction qui profite aux propriétaires. Travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt ou taxes, vous ne pouvez rien déduire. Si ces charges correspondent à plus de 30 % de vos revenus, il est préférable d’opter pour le régime réel.
Comment choisir entre microfoncier et régime réel ?
Vous avez acquis un bien immobilier et l’heure de la déclaration d’impôt arrive ? En premier lieu, vous devez connaître les revenus générés par votre activité de location immobilière. En effet, comme vous le découvrirez dans notre guide fiscalité immobilière Immorenta, il existe deux cas de figures qui engendrent différentes déclarations. Si vous avez perçu moins de 15 000 euros de loyers, vous êtes soumis au régime microfoncier. Au-delà, vous n’avez pas le choix, vous devez passer par le régime réel. Le microfoncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ce dispositif est avantageux si vous n’avez aucun travaux à effectuer ou si vos charges (intérêts, assurances, frais de gestion,…) ne dépassent pas ces 30 %.
Si toutefois l’ensemble de vos frais est supérieur à ce taux, il est préférable pour vous d’opter pour le régime réel. Vous pourrez alors déduire l’ensemble de vos charges de vos loyers perçus. Cependant, si vous choisissez l’option du régime réel, vous ne pourrez pas faire machine arrière pendant une durée de 3 ans. Enfin, dans certains cas, le régime réel s’impose, notamment pour les monuments historiques.
Quelle est la différence entre le régime réel et le régime forfaitaire ?
Lorsque vous investissez dans l’immobilier, vous avez le choix entre le régime réel et le régime forfaitaire. Ces deux types de régimes fiscaux sont conditionnés à des seuils de revenus. Toutefois, dès l’achat de votre logement, vous pouvez opter pour le régime réel même si vous ne dépassez pas la barre des 15 000 euros de loyers. En effet, le régime réel vous permet de déduire toutes les charges engagées pour votre bien immobilier. Que ce soient les intérêts d’emprunt, les assurances, les frais de gestion locative ou encore les travaux, vous pouvez abaisser votre bénéfice restant et ainsi payer moins d’impôts. De son côté, le régime forfaitaire, appelé aussi microfoncier, ne permet aucune déduction. En contrepartie, un abattement forfaitaire de 30 % est retenu sur votre revenu foncier. Ce régime est particulièrement adapté aux propriétaires qui ne prévoient aucuns travaux ou qui ont des charges inférieures à 30 % des loyers perçus.
Comment s'appelle le régime fiscal simplifié dans l'immobilier ?
Tout comme pour les autres entreprises, vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal simplifié dans l’immobilier. Ce régime s’appelle le microfoncier. Il est soumis à diverses règles. La première est le plafond de 15 000 euros de loyers perçus pour l’année. En plus, vous ne devez pas louer votre logement meublé, auquel cas, vous basculez dans un autre statut. Ce régime avantageux vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus. Toutefois, les bâtiments classés monuments historiques, les nues-propriétés ou encore les lois qui permettent des déductions fiscales ne rentrent pas dans le régime du microfoncier. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur notre formation pour investir dans l’immobilier ! C’est la solution idéale pour apprendre tout ce qu’il faut savoir sur le régime microfoncier, comme sur les autres régimes fiscaux.
Quel est l'avantage fiscal du dispositif Cosse pour le propriétaire ?
L’idée du dispositif Cosse, mis en place en 2016, est de permettre aux propriétaires de bénéficier de déductions fiscales en échange d’investissements locatifs dans des secteurs en tension. Par ailleurs, les investisseurs doivent respecter des critères liés au logement (non meublé, habitation principale du locataire, bonne performance énergétique, respect des plafonds de loyer). D’autre part, les logements doivent se situer dans des zones A bis, A, B1, B2 et C. Ce découpage du territoire permet d’accorder des déductions plus ou moins importantes aux propriétaires, allant de 15 % des revenus bruts à 85 %.
Sur quel investissement se positionner ?
Location meublée ou non-meublée… C’est une question que se pose la majeure partie des personnes ayant un projet d’investissement immobilier. Il existe en effet des différences entre ces deux types de locations, et il convient de bien comprendre les avantages et les inconvénients de chacune d’entre elles.
Location non-meublée
Comme son nom l’indique, la location non-meublée est synonyme de location vide. Il s’agit donc d’un bien qui ne comprend aucun meuble. Pour s’y installer, le locataire doit apporter tout l’aménagement qu’il souhaite : table, lit, chaises, ustensiles de cuisine, réfrigérateur, etc.
Une location non-meublée doit cependant intégrer plusieurs équipements obligatoires :
- Un système d’évacuation des eaux usées ;
- Un système de chauffage ;
- Une arrivée d’eau potable ;
- Des toilettes situées à l’intérieur du bien (et pas sur le palier) ;
- Une baignoire ou une douche ;
- Un coin cuisine dans lequel on peut installer un appareil de cuisson ;
- Un réseau d’électricité ;
- Un évier raccordé à l’eau froide et à l’eau chaude.
Un bail de location non meublée possède une durée minimum de 3 ans. Il est possible de poursuivre le contrat de location à l’issue de ce délai. Dans ce cas, le propriétaire et le locataire peuvent le faire via tacite reconduction.
De son côté, si le locataire veut quitter le logement avant la fin dès trois ans, il doit simplement respecter un préavis de 3 mois.
Les locations non meublées peuvent dépendre du régime microfoncier ou du régime réel.
Location meublée
Par logement meublé, on entend logement qui répond à un certain nombre de critères le rendent habitable immédiatement par un locataire. Un logement meublé doit donc :
- Proposer au moins 9 mètres² de surface habitable et au moins 2, 20 mètres de hauteur sous-plafond ;
- Intégrer un chauffage ; · Être alimenté en eau potable ;
- Répondre à certains critères de sécurité et de salubrité ;
- Posséder un espace cuisine adapté ;
- Sa pièce principale doit intégrer une fenêtre ;
- Les sanitaires doivent être indépendants des pièces à vivre.
Un décret liste également le mobilier indispensable dans une location meublée :
- Une cuisine équipée avec une plaque de cuisson, un four, de la vaisselle, des ustensiles et un réfrigérateur avec une partie congélateur ;
- Une table avec ses chaises ;
- Tout ce qu’il faut pour réaliser l’entretien ménager du bien ;
- Une literie avec couette et couverture ;
- Des volets ou des rideaux qui occultent bien la lumière ;
- Des lumières ;
- Des étagères et des meubles de rangement.
Les logements meublés relèvent des Bénéfices industriels et commerciaux (couramment abrégés en BIC). Dans ce cas, le bailleur est en effet considéré comme une entreprise et doit s’acquitter de certaines obligations comptables.
Quel est le montant maximum de déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale ?
Le déficit foncier concerne les propriétaires de location non meublée soumis au régime réel. Ainsi, les charges payées pendant l’année peuvent être déduites de vos revenus fonciers. Si les revenus perçus sont inférieurs aux charges supportées, vous créez alors un déficit foncier. Ce déficit foncier va donc être pris en compte lors du calcul de vos revenus totaux et venir réduire votre impôt sur le revenu. Chaque année, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier. Toutefois, si votre déficit foncier n’a pas été entièrement utilisé, vous pouvez reporter et déduire l’excédent pendant 6 ans de vos revenus, ou durant 10 ans des revenus fonciers.
Quel est le taux d'imposition sur les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers soumis au régime du microfoncier ou du réel sont pris en compte dans le calcul de vos revenus. De fait, le taux d’imposition des revenus fonciers est englobé dans l’ensemble de vos revenus et correspond aux tranches d’impôt sur le revenu (14 %, 30 %, 45 %). Ainsi, plus vos revenus sont élevés, plus vos impôts le seront également. Pour en savoir plus, les formations Immorenta vous expliquent en détail les taux d’imposition ainsi que les régimes fiscaux. Vous aurez alors toutes les cartes en main pour choisir le régime qu’il vous faut.
Comment remplir la case 4BE ?
La case 4BE de votre déclaration n° 2042 d’impôt vous permet d’indiquer à l’administration française le montant de vos loyers perçus au cours de l’année précédente. La case 4BE est uniquement destinée aux propriétaires relevant du régime microfoncier. Vous n’avez pas besoin d’effectuer d’abattement puisque la déclaration prend en compte de manière automatique la déduction forfaitaire de 30 %. D’autre part, dans le cadre du prélèvement à la source, des acomptes seront demandés puis régularisés l’année suivante.
Quels sont les avantages d’Immorenta ?
Chez Immorenta, nous vous proposons plusieurs formations ou accompagnements, pour vous faire découvrir le monde de l’investissement immobilier. Nos formations s’adressent à tous, à ceux qui connaissent déjà un peu le milieu de l’immobilier comme à ceux qui débutent complètement. Il s’agit de formations e-learning, ce qui vous permet de progresser à votre rythme et de vous organiser comme cela vous arrange. Nos formations Immorenta ont été mises au point par Jean et Julian, deux cousins issus de milieux modestes, qui ont réussi à acheter plus de 90 appartements à eux deux. Ce sont donc leurs erreurs et leur expérience qu’ils mettent à profit pour vous expliquer comme suivre le même parcours. De plus, vous profiterez des conseils et de l’aide de plusieurs coachs, tous spécialisés et experts dans un domaine précis (comptable, mise en valeur du bien immobilier, etc.).
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