Calculer son taux d'endettement
Ce que nous allons voir
Vous prévoyez d’investir dans une maison ou dans un appartement ? Vous avez besoin de connaître votre taux d’endettement mais vous ne savez pas comment le calculer ? Avec notre formation Immorenta, vous découvrirez tout ce qu’il faut savoir sur le taux d’endettement. Par exemple, savez-vous exactement à quoi il correspond ? Laissez-vous guider par nos coachs, experts dans leurs domaines, pour comprendre l’utilité du taux d’endettement et la méthode de calcul pour l’obtenir.
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d’endettement est l’un des critères essentiels pour réussir son investissement immobilier. Il est donc important de le comprendre pour éviter des refus de la part des établissements bancaires. Que ce soit pour votre résidence principale, une mise en location ou le rachat d’un crédit immobilier, le taux d’endettement va permettre à la banque de s’assurer de votre capacité de remboursement.
En France, pour vous accorder un crédit, les banques vont prendre en compte l’ensemble de vos revenus. Salaires, pensions ou encore loyers perçus, tous ces éléments constituent une somme fixe chaque mois, qui va être le point de départ afin de déterminer votre taux d’endettement. Par ailleurs, la bonne tenue de vos comptes est également étudiée. Ainsi, vos dépenses et vos recettes sont scrutées de près pour connaître votre santé financière et votre capacité à épargner.
Si votre établissement bancaire vous fait confiance, il va alors calculer votre taux d’endettement. En d’autres termes, il s’agit de la somme maximum empruntable à ne pas dépasser. De fait, chaque mois, vous ne pourrez pas aller au-delà de ce taux qui est actuellement fixé à 35 %. Ce taux est global, c’est-à-dire que vous ne pouvez pas cumuler les crédits et dépasser les 35 %. Par conséquent, avant de vous lancer, vérifiez les montants des prêts que vous avez déjà souscrits. Eux aussi entrent en compte.
Comment calculer son taux d'endettement ?
Le taux d’endettement vous permet de connaître votre capacité d’emprunt. Lors de votre rendez-vous avec la banque, votre conseiller va vous demander de fournir des justificatifs de revenus. Vous devez alors présenter vos fiches de paie, mais aussi tous les documents qui attestent d’entrées financières stables comme :
- Les aides personnalisées ;
- Les loyers perçus ;
- Les pensions.
Vous devez néanmoins être attentif à certains de vos revenus ou salaires considérés comme non fixes. Le travail en intérim peut être une source de réticence pour les banques.
D’autre part, la banque va également vous interroger sur vos charges fixes que sont :
- Les crédits en cours : à la consommation, automobile, immobiliers ;
- Les loyers ;
- Les pensions ;
- Les charges fixes courantes : eau, électricité, assurances… Elles n’entrent pas dans le calcul direct du taux d’endettement, mais plutôt dans le calcul de votre reste à vivre, lui aussi important pour votre banque.
Une fois que ces charges ont été déterminées, le taux d’endettement est alors calculé selon la formule suivante :
(Charges/ revenus) x 100
Par exemple, un couple perçoit chaque mois 4 000 euros de revenus et doit débourser 1 400 euros pour les charges. Le taux d’endettement est donc de 35 %, soit :
(1400/4000) x 100 = 35
Si, comme ce couple, vous êtes déjà au taux maximal d’endettement, vous devez réfléchir aux moyens permettant de l’abaisser, pour que votre conseiller bancaire puisse faire passer votre dossier.
Concernant les investisseurs immobiliers, la loi a évolué ces dernières années. Désormais, le calcul du taux d’endettement prend en compte les crédits associés aux logements destinés à la location. C’est pourquoi certains dossiers, même excellents, sont susceptibles d’être refusés.
Enfin, la remontée des taux et la conjoncture économique actuelle bloquent une partie des acheteurs. Si vous souhaitez savoir comment vous y adapter et contourner cette problématique, notre formation pour un financement dans l’immobilier est faite pour vous ! Nos experts, tous spécialisés dans leur domaine, vous expliqueront en détail les enjeux liés aux taux des crédits. Ils vous donneront les clefs pour réussir vos démarches et obtenir vos prêts.
Le reste à vivre, c'est quoi ?
Le taux d’endettement est en quelque sorte une photographie, à un instant précis, de votre situation financière. Le taux permet de savoir si vous êtes endetté d’une manière correcte (en dessous de 35 %), mal endetté ou surendetté (au-delà de 55 %, en général). En effet, 1 000 euros d’endettement mensuel ne sont pas supportés de la même manière avec des revenus de 5 000 euros et de 2 500 euros.
Avant même de rencontrer une banque pour votre projet, vous pouvez ainsi réorienter vos dépenses et votre épargne pour mettre toutes les chances de votre côté. Notre formation Immorenta vous précisera comment vous y prendre pour avoir un compte en banque et une situation financière qui séduiront les établissements bancaires.
Le calcul du taux d’endettement offre également un moyen d’optimiser les mensualités. Vous pouvez ainsi adapter vos crédits pour vous permettre d’investir en toute sérénité. Cette optimisation vous fera peut-être gagner sur le coût total du crédit (dont les assurances). C’est donc un point d’équilibre à rechercher entre vos besoins et votre capacité de remboursement.
Taux d'endettement trop élevé, que faire ?
Si vous avez un taux d’endettement trop élevé, vous risquez d’obtenir un refus de la part de la banque, qui ne voudra pas vous octroyer de crédit. C’est pourquoi il existe plusieurs solutions pour remédier à ce problème.
Obtenez de meilleures conditions de financement
Le soin que vous portez à votre santé financière est un premier point de vigilance, mais les banques sont tout autant attentives à votre projet et à sa réalisation. Les experts Immorenta vous aideront à trouver les mots justes et à construire votre projet pour que les établissements bancaires vous suivent dans les meilleures conditions. Ainsi, vous obtiendrez des taux corrects, aussi bien pour le crédit que pour les assurances.
En plus, vous pouvez décaler de plusieurs années vos premières mensualités. Ainsi, vous avez la possibilité de constituer une réserve d’argent dans le but de couvrir les éventuels frais ou dépenses liés à la détention du bien.
Préservez votre capacité de financement
Votre capacité de financement est l’élément clé de la réussite de votre projet. N’hésitez donc pas à rembourser vos prêts à la consommation ou à demander un regroupement de prêts. Celui-ci vous offrira une souplesse dans le remboursement des mensualités, ce qui diminuera votre taux d’endettement.
Sinon, vous pouvez aussi choisir la renégociation de vos crédits. Allongement du temps de crédit ou diminution des taux d’intérêts, ce sont deux solutions qui impactent votre taux d’endettement. Même si les taux commencent à augmenter, vous pouvez encore trouver des différences de l’ordre de 0, 80 à 1 %. Désormais, vous avez la possibilité de changer d’assurance-crédit ce qui, dans de nombreux cas, fait gagner plusieurs milliers d’euros.
Par ailleurs, faites le point sur vos dépenses mensuelles. Certaines peuvent peut-être réduite, voire totalement disparaître. Les comparateurs sont d’une aide précieuse pour voir quels sont les meilleurs opérateurs ou les meilleures assurances.
Profitez des aides pour votre financement immobilier
Votre projet d’achat d’un bien immobilier pour une résidence principale ou un investissement locatif peut bénéficier de différentes aides.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est une solution pour acquérir un bien tout en maîtrisant son budget. Il est toutefois soumis à des conditions qui sont développées dans notre formation Immorenta. Vous ne pourrez pas obtenir un PTZ pour l’ensemble du prix de votre logement.
L’État pousse les investisseurs à développer le marché immobilier neuf. Certaines villes sont éligibles à la loi PINEL. Vous bénéficiez alors d’une déduction fiscale. Il existe d’autres lois et dispositifs fiscaux pour investir. Tournez-vous vers nos coachs Immorenta pour en savoir plus !
Négociez les prix de vente des biens immobiliers
La visite du bien immobilier représente une étape clé de votre projet. En effet, c’est à ce moment précis que vous allez découvrir le logement, ses qualités mais aussi ses défauts. La formation Immorenta va vous aider à définir les critères de sélection d’un bien et comment le négocier. Par exemple, le coût des travaux peut grever votre budget. Vous devez donc les estimer avec soin. Ces coûts de rénovation vont vous servir à réévaluer le prix de l’appartement ou de la maison.
Vous devez toujours essayer d’acheter le bien à un prix inférieur à celui du marché. Acheter à un bon prix fait en effet partie des clés pour réussir son investissement immobilier et gérer du cash-flow positif rapidement et de manière pérenne. Ainsi, votre taux d’endettement est préservé et vous pouvez renouveler l’opération.
Limitez les risques
Votre taux d’endettement est le reflet de votre santé financière. Plus vous prenez de risques, plus votre reste à vivre et vos conditions de vie sont impactés. En choisissant des produits d’investissement de qualité, vous diminuez :
- Les risques d’impayés ;
- Le risque de ne pas satisfaire vos obligations contractuelles.
La formation Immorenta vous permet d’apprendre à calculer les risques, les anticiper et les prévenir. Ainsi, vous serez certain de faire les bons choix pour votre investissement immobilier. Assurances, loyers et travaux sont autant de risques que vous pouvez prévoir. Pour prendre en compte tous les risques, vous devez aussi vous poser les questions suivantes :
- Le quartier choisi correspond-il aux besoins de mes futurs locataires ?
- Y a-t-il des commerces et des transports ?
- Les prestations sont-elles en accord avec le prix que je demande ?
- Quelles sont les charges à prévoir (copropriété…) ?
Les experts de notre guide Crédit Immobilier vous accompagneront pour vous guider dans chaque étape de votre projet.
Avoir un apport
Les établissements financiers sont plus enclins à faire confiance à des personnes qui possèdent un apport pour leur projet. Généralement, les banques estiment que l’apport doit pouvoir couvrir les frais de notaire (7 à 8 % du prix dans l’ancien ou 2 à 3 % dans le neuf). Par ailleurs, l’apport permet de faire diminuer son taux d’endettement. En effet, vous allez moins emprunter et le montant des mensualités baissera donc en conséquence. C’est un outil qui peut s’avérer utile si votre taux d’endettement est déjà proche de 35 %.
Cependant, vos projets immobiliers peuvent être financés à 110 % par les banques. Ainsi, les établissements bancaires prennent également en charge les frais de notaire, notamment par le biais de la clause acte en main. Vous souhaitez connaître toutes les astuces pour financer votre investissement immobilier ? Découvrez notre formation en ligne Immorenta !
Exemple de taux d’endettement
Prenons l’exemple d’un couple de jeunes actifs qui perçoivent 3 500 euros de revenus par mois. Ils ont en cours un crédit à la consommation de 150 euros pour l’achat de leur véhicule. Leur taux d’endettement actuel est donc de :
(150 / 3500) x 100 = 4,28 %
Ils ont donc une belle marge de manœuvre avant d’atteindre le taux réglementaire.
Si l’on respecte le taux d’endettement maximal de 35 %, alors ce couple ne devra pas dépasser la somme de 1 225 euros par mois pour ses différents crédits :
3500 x 35 % = 1 225
Ce couple peut donc aller jusqu’à 1 225 euros de mensualité de crédit. Toutefois, ils ont déjà en cours un crédit de 150 euros. Leur capacité d’emprunt est donc de :
1 225 – 150 = 1 075
Pour l’achat du bien immobilier, les deux jeunes actifs ne peuvent pas dépasser 1 075 euros de crédit. Ils peuvent néanmoins augmenter leur trésorerie en remboursant par anticipation le crédit à la consommation. Ainsi, la capacité d’emprunt augmentera pour atteindre 1 225 euros par mois (assurances comprises).
Ce jeune couple, pour diminuer ses mensualités et donc son taux d’endettement, peut :
- Disposer d’un apport ;
- Négocier les taux d’intérêts ;
- Négocier les coûts des assurances ;
Si vous cherchez vous aussi un financement pour votre investissement immobilier, la formation Immorenta est faite pour vous ! Découvrez auprès de nos coachs experts dans leurs domaines tout ce qu’il faut savoir pour obtenir un crédit dans les meilleures conditions.
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