Le bail location non meublé, ce qu’il faut savoir
Ce que nous allons voir
Alléluia, votre crédit a été accepté ! Vous venez d’ajouter de nouveaux revenus locatifs à votre patrimoine.
En parallèle des éventuels travaux à réaliser, vous allez devoir vous pencher sur la rédaction d’un bail de location de votre nouveau logement, coécrit, le cas échéant avec l’agence immobilière chargée de la recherche de locataires et de la gestion locative
Bien que la loi reconnaisse la validité d’un bail verbal et ne prévoit aucune sanction en cas d’absence de contrat de location, nous vous recommandons fortement de ne jamais céder à l’appel de la simplicité, de l’arrangement ou du paiement en espèces.
En effet, le bien loué a beau être loué vide (ou nu), chaque partie doit pouvoir assurer ses arrières en s’appuyant sur un document signé de toutes les parties prenantes : Propriétaire, locataire et caution, s’il y a.
Les élèves de la formation Immorenta ont accès à des baux de location aux normes, ce guide sera alors un complément et viendra apporter des précisions sur les pratiques à respecter pour une location des plus sereines.
A quoi sert un contrat bail location non meublé
Un contrat de bail pour un bien non meublé est un contrat juridiquement contraignant entre un propriétaire et un locataire de logement vide. Il décrit les termes et les conditions du contrat de location, y compris les règles et règlements régissant la propriété et toute autre responsabilité convenue par les deux parties. Un bail de location vide bien rédigé peut offrir aux deux parties clarté et protection en cas de litige ou de malentendu. Avec ce document en place, les propriétaires et les locataires peuvent être sûrs que leurs droits seront respectés pendant toute la durée de leur accord.
Ce type de bail est régi par les dispositions du Code de la construction et de l’habitation en France. Il est important de comprendre les conditions, les obligations et les conséquences du bail de location non meublé afin de garantir la protection des droits des deux parties.
Mis à part les clauses interdites que nous verrons dans cet article, il est important de rédiger le contrat de bail le plus détaillé possible afin qu’aucun doute ne survienne au cours de la location.
En optant pour la formation Immorenta, si vous décidez de vous passer d’une agence, vous verrez que plus les conditions sont claires et acceptées de tous, plus la relation propriétaire/locataire sera saine.
Comment rédiger un bail de location non meublé ?
Sera considérée comme location nue (non meublé), tout bien destiné à l’usage d’habitation qui ne sera équipé que d’installations indispensables, à savoir, cuisine et salle de bain.
Afin d’être le plus précis possible, le bail devra contenir les informations générales du logement et de son bon usage.
Le bail doit préciser les informations suivantes :
- Nom et domicile du propriétaire
- Si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
- Noms du ou des locataires
- Date de prise d’effet et durée du bail
Les mentions obligatoires sur un bail de location
- Consistance du logement et sa destination : Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d’habitation abritant également des locaux professionnels).
- Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
- Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
- Surface habitable : Point très important, car si elle n’est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer. Pour les colocations, il conviendra alors de préciser la surface de l’espace privatif et des espaces communs.
Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre du logement. Vous pouvez découvrir toutes les mentions obligatoires dans notre guide du bail de location. Le contrat de location meublée n’aura plus de secret pour vous.
Il est interdit d’inscrire dans le contrat de location une clause qui :
- impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d’équipements
- autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail
Quelle est la durée d'un bail de location non meublé ?
Lorsqu’il s’agit de louer un bien non meublé, la durée du bail est l’une des conditions les plus importantes à prendre en compte, tout en gardant en tête le montant de la caution maximale ainsi que le délai de préavis.
Conformément à la loi, le bail doit être conclu pour une durée minimum de :
- 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
- 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).
Par exception, cette durée peut être revue à la baisse (tout en conservant un bail d’1 an minimum) si le propriétaire prévoit de reprendre possession du logement pour toute raison qui lui est propre.
Le motif de cette reprise devra être précisé dans le bail et être confirmé au minimum 2 mois avant la date de l’événement prévu par lettre recommandé avec accusé de réception.
Si celui-ci ne se réalise pas, le bail se poursuivra pour la durée légale, sachant qu’il est interdit d’inscrire dans le contrat de location une clause qui prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique pour une durée inférieure à 3 ans.
La partie “loyer” dans un bail de location non meublée
C’est le critère principal d’un contrat de location, quel qu’il soit.
Savoir exactement de combien est le loyer dû, ce qu’il comporte et quand il doit être payé peut aider à assurer une expérience de location fluide et réussie.
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
- Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
- Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
- Modalités de paiement des charges
- Montant du dépôt de garantie s’il est prévu
- Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation)
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :
- Règles relatives au partage des frais
- Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Le propriétaire ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du mois de loyer et des charges.
Il est interdit d’inscrire dans le contrat de location une clause qui, entre autres :
- Impose le prélèvement automatique ou le dépôt de sommes non prévues (caution et frais d’acte) ;
- Prévoit des frais d’envoi de quittance ou de relance ;
- Engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite uniquement par le propriétaire pour les réparations locatives.
Le locataire étant chez lui dans le logement qu’il occupe, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont interdites.
C’est le cas d’une clause qui :
- Interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
- Ou qui interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
La caution d'un bail de location non meublée
Le propriétaire peut exiger le versement d’un dépôt de garantie lorsqu’il demande le paiement d’un loyer mensuel c’est-à-dire que le locataire doit payer un loyer chaque mois.
La caution d’une location non meublée ne peut excéder 1 mois de loyer hors charges, doit figurer dans le bail et ne doit pas être augmentée en cours de bail et lors du renouvellement de celui-ci.
Attention cependant, il est interdit de demander un dépôt de garantie lorsque le loyer est payé d’avance pour une période supérieure à 2 mois.
Il existe trois assurances obligatoires, RC pro, décennale et dommages-ouvrage et les professionnels du secteur proposent aussi de nombreuses assurances facultatives. Nous allons évoquer ici les couvertures les plus courantes auxquelles vous serez certainement confrontées au cours de votre carrière d’investisseur en immobilier.
Bail de location non meublée : obligations du locataire et du propriétaire
Même lorsqu’un contrat de location, aussi détaillé soit-il, est établi, les 2 parties devront respecter des règles. Celles-ci étant souvent considérées comme du “bon sens”, il est important de les rappeler dans le contrat de bail, de manière synthétique.
Les obligations du locataire
- Entretien du logement :
Votre locataire sera responsable de l’entretien des parties privatives et de vous faire intervenir lorsque cela est nécessaire.
Cela comprend le nettoyage et l’assainissement appropriés des locaux, ainsi que toutes les réparations nécessaires. Vous devez également veiller à ce que toutes les normes de sécurité soient respectées.
Cela inclut bien entendu les jardins et balcons, parfois totalement négligés par certains locataires peu concernés par les espaces extérieurs.
- Respect des voisins :
“La liberté s’arrête là où commence celle des autres”. Votre locataire, généralement en appartement, devra prendre conscience qu’il vit en communauté. Il est donc de votre devoir de lui rappeler que chacun doit bénéficier d’un cadre de vie agréable.
En tant que propriétaire, si les nuisances sonores, en soirées ou autres, sont trop fréquentes, vous devrez en répondre au cours de la réunion de copropriété, autant s’assurer que cette règle soit respectée.
- Utilisation de l’immeuble et des lieux communs
Ce n’est pas parce qu’il participe aux charges de copropriété que votre locataire devra se sentir trop à l’aise dans les espaces communs.
Il devra respecter tous les équipements mis à sa disposition tels que les ascenseurs, les jardins, locaux à poubelles, etc.
- Travaux ou dégradations
Le locataire doit permettre l’accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.
Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, en tant que propriétaire, vous devrez lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux. En conséquence, la clause suivante interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours.
- Assurance habitation
Le locataire a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance pour le logement.
Mais vous ne pouvez obliger le locataire à prendre une assurance auprès d’une compagnie en particulier.
- Visite du bien
Une clause peut exiger le locataire à laisser visiter le logement loué, en vue de sa vente ou de sa remise en location.
Celle-ci ne pourra cependant pas prévoir que ces visites aient lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables.
Si le besoin l’impose, parce que le visiteur ne peut se rendre disponible à un autre moment, vous pourrez demander, de préférence par écrit (mail ou sms), si le locataire est disposé à recevoir ce jour-ci
Les obligations du propriétaire
De manière générale, en tant que propriétaire, vous devrez respecter la vie privée de votre locataire et vous assurer que ses coordonnées sont bien conservées et confidentielles (RGPD).
Vous pourrez faire comme chez vous sans oublier que vous êtes chez votre locataire.
Comme le précise la loi, vous lui devez un logement décent. Par conséquent, vous devez procéder à des vérifications régulières, faire intervenir les professionnels adéquats afin d’assurer la sécurité et le bon confort de vie de votre logement.
Le locataire étant chez lui dans le logement qu’il occupe, vous ne pourrez vous présenter chez lui sans autorisation.
Vous ne pourrez pas lui interdire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ni d’héberger des personnes qui ne vivent habituellement pas avec lui.
Vous ne pourrez s’exonérer de votre responsabilité ou faire peser sur votre locataire une responsabilité systématique.
En conséquence, il est interdit :
- de prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun ;
- d’interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou d’exonérer le propriétaire de toute responsabilité ;
- de prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
Résiliation du bail de location non meublé
Le propriétaire n’a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur en jouant sur le mois de préavis par exemple.
En conséquence, une clause ne peut pas prévoir la résiliation du contrat pour d’autres motifs que l’impayé de loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
Comment la formation Immorenta intervient dans les baux ?
Lorsque l’on se lance en investissement immobilier, les erreurs de location sont légion.
Souvent pressé de louer, on cherche à ne pas faire de bail trop contraignant au détriment de notre tranquillité sur le long terme. Grâce à notre formation sur l’investissement immobilier, nous mettons notre expérience à votre profit pour vous permettre d’identifier les opportunités sur le marché et à maximiser les rendements de vos investissements.
En plus des baux mis à leur disposition, nos Immorentables ont accès à des professionnels, du droit en l’occurrence, auxquels ils peuvent poser leurs questions spécifiques au logement qu’ils prévoient de mettre en location.
Étant donné que nous invitons nos élèves à rénover leurs biens pour les louer sur une durée la plus longue possible, il est primordial de s’assurer que les conditions de location sont les plus équilibrées possibles.
En effet, un locataire heureux sera plus à même de recommander votre logement voire de trouver son remplaçant lorsqu’il devra quitter les lieux pour une raison ou une autre.
De plus, un locataire heureux est un locataire qui paie.
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