Tout savoir sur le bail de location meublé
Ce que nous allons voir
Vous avez enfin pu lancer votre premier achat locatif, espérons que ce soit le début d’une longue série d’investissements !
Il va maintenant falloir s’occuper d’une tâche importante, la mise en place d’un bail pour votre nouvelle acquisition. Si, à l’inverse des élèves de la formation Immorenta, vous n’avez pas accès à des baux de location en bonne et due forme, vous allez certainement devoir vous faire accompagner de votre agent immobilier chargé de la gestion locative, voire d’un notaire spécialisé.
Un contrat de location n’a pas besoin d’être écrit pour être valide, mais cela ne signifie pas que vous ne devriez pas le mettre par écrit. Nous vous encourageons vivement à toujours en créer un et à ne jamais vous contenter d’un accord verbal.
Avoir un document signé de toutes les parties impliquées est un élément essentiel pour la protection de toutes les parties. Cela inclut le propriétaire, le locataire et le garant (le cas échéant). Il est important que tout le monde soit sur la même longueur d’onde !
Ce guide est un complément à l’article précédent pour tout savoir sur le bail de location, il vous fournira des détails sur la façon de rendre le processus de location plus fluide et sans stress.
À quoi sert un bail de location meublé ?
Un bail de location meublé est un contrat entre un bailleur et un locataire qui concerne la location d’un logement meublé. Cela signifie que le logement est loué avec les meubles, les appareils électroménagers et les équipements nécessaires pour la vie quotidienne. Ce type de bail est souvent utilisé pour les locations à court terme, telles que les locations saisonnières ou les locations pour les étudiants.
Il est essentiel que les deux parties concernées connaissent les conditions, obligations et répercussions d’un bail de location meublé, régit par le Code de la construction et de l’habitation en France.
Comprendre ces aspects peut garantir que vos droits sont pleinement protégés et que les appareils mis à disposition sont bien couverts par le bail.
Si vous choisissez de rejoindre l’une des formations Immorenta et que vous préférez faire l’impasse sur la gestion locative par une agence tierce, vous verrez que plus les conditions sont claires et acceptées de tous, plus la relation propriétaire/locataire sera saine.
Que devra comporter votre bail de location meublé ?
Le bail de location meublé est important en France en raison de la demande croissante pour les locations à court terme. De nombreuses personnes cherchent à louer un logement pour une période déterminée sans avoir à acheter ou à transporter leurs propres meubles. Les baux de location meublés peuvent également être un moyen pour les propriétaires de logements de maximiser leur rendement en louant leur propriété à différents locataires tout au long de l’année.
En outre, le bail de location meublé offre des avantages pour les locataires, notamment la commodité d’avoir un logement entièrement équipé sans avoir à fournir les meubles et les équipements. Il peut également offrir une plus grande flexibilité pour les locataires qui souhaitent louer un logement pour une période déterminée plutôt que d’être engagé dans un bail à long terme.
En fin de compte, le bail de location meublé est un arrangement pratique pour les propriétaires et les locataires, permettant une location flexible et pratique pour les deux parties.
Le bail devra renseigner :
- Les coordonnées du propriétaire (nom et domicile)
- Nom et siège social du gestionnaire, si le logement n’est pas géré par le propriétaire en direct.
- Coordonnées du ou des locataires
- Date de début et durée du bail
Informations sur le logement meublée
Le bail de location meublé doit comporter une description précise du logement et un inventaire du mobilier.
Cela inclut la superficie du logement (Pour les colocations, il faudra préciser la surface de l’espace privatif et des espaces communs.), le nombre de pièces, la localisation, les caractéristiques du logement.
Les équipements, quant à eux, devront figurer sur une liste qui servira de référence en cas de litige entre le bailleur et le locataire. Elle doit être précise et complète, et doit être signée par les deux parties.
Cette description servira de base pour la détermination du montant du loyer et pour aider le locataire à comprendre ce qu’il est en train de louer.
Certaines clauses sont à proscrire du contrat de location, notamment, celles qui imposent au locataire de souscrire un contrat pour la location d’équipements en plus du contrat de bail ou qui autorisent le propriétaire à revoir à la baisse des prestations comprises dans le bail, sans proposer de contreparties.
Durée du bail de location
Le bail de location meublé doit comporter une durée définie. La durée minimale prévue par la loi est de 1 an ou de 9 mois si la location est consentie à un étudiant, mais elle peut être plus longue si les deux parties en conviennent.
La durée du bail est importante, car elle détermine la durée pendant laquelle le locataire peut disposer du logement.
Le montant du loyer d'un contrat de location meublé
Le montant du loyer est un élément crucial du bail de location meublé. Il doit être déterminé de manière juste et équitable, en prenant en compte la description du logement et les équipements mis à disposition. Le locataire doit payer le loyer à la date convenue, généralement au début du mois.
Le bail de location meublé peut prévoir une révision annuelle du loyer. Cette révision est importante pour tenir compte de l’évolution du coût de la vie et des variations du marché immobilier. Le bailleur peut demander une augmentation du loyer si les conditions du marché l’exigent, mais il doit respecter les règles en vigueur en matière de révision du loyer.
La notion financière étant prédominante dans toutes les relations bailleur/locataire, le fait d’être précis sur les conditions de règlement et de loyer rendra la relation plus agréable entre chacune des parties.
Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :
- Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
- Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
- Modalités de paiement des charges (au forfait ou réel)
- Montant du dépôt de garantie s’il est prévu
- Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation)
Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, les informations suivantes devront figurer sur le bail :
- Règles concernant la répartition des charges et des frais.
- Montants des plafonds de facturation applicables au locataire
Mis à part le loyer et les charges, il est important de préciser que le propriétaire ne peut exiger des frais complémentaires.
Par conséquent, devront être interdites, toutes les clauses qui, entre autres :
- Imposent le prélèvement automatique ou le dépôt de sommes autres que la caution et les frais d’acte) ;
- Prévoient une taxe postale pour l’envoi des quittance ou de relance ;
- demandent au locataire une avance sur les éventuelles réparations du logement loué, généralement estimées uniquement par le propriétaire. (La caution est là pour ça)
De plus, le locataire étant considéré comme dans son propre logement, toutes les clauses qui pourraient limiter sa jouissance sont interdites.
Le propriétaire ne pourra donc ni interdire au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle, ni interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, tant qu’il ne s’agit pas de sous-location.
La caution du bail de location meublée
Le bail de location meublé peut prévoir une caution versée par le locataire mais qui ne devra pas excéder 2 mois en cas de loyer payé mensuellement.
Cette caution est un dépôt de garantie qui sert à couvrir les éventuels dommages causés au logement ou aux meubles durant la durée du bail. Elle peut être remboursée à la fin du bail si le logement est rendu en bon état.
Si le paiement du loyer se fait d’avance pour une période supérieure à 2 mois, le propriétaire ne pourra exiger de caution.
Le loyer mensuel peut alors paraître plus risqué mais sans caution, pas de garantie en cas d’impayé ou de casse.
Locataire et propriétaire, quelles sont obligations à respecter lors d'un bail de location meublé ?
Même dans le cadre d’un contrat de location global, il est tout de même important de rappeler les règles tacites de la location. Le contrat doit fournir un bref rappel de ces directives de bon sens afin que les deux parties soient au courant.
Du point de vue du locataire
- Entretien du logement :
Le locataire est tenu de maintenir en bon état les parties privatives qui sont sous sa responsabilité et de solliciter l’intervention du propriétaire en cas de besoin, afin d’éviter toute aggravation éventuelle de dysfonctionnement. Cette obligation englobe le nettoyage, la désinfection et la réalisation de toutes les réparations nécessaires. De plus, il doit veiller au respect des normes de sécurité, y compris dans les espaces extérieurs tels que les jardins et les balcons, qui sont parfois négligés par certains locataires peu concernés par l’entretien de ces espaces.
- Le voisinage :
Votre locataire, habitant généralement un appartement, doit comprendre qu’il vit en communauté et il est de votre responsabilité de lui rappeler que chaque individu a le droit de jouir d’un cadre de vie agréable. En tant que propriétaire, si les nuisances sonores, qu’elles soient nocturnes ou diurnes, sont répétées, vous pourriez être tenu responsable devant l’assemblée de copropriété. Il est donc important de s’assurer que cette règle soit respectée.
- Utilisation de l’immeuble et des lieux communs :
Il ne faudrait pas que votre locataire se sente trop à l’aise dans les espaces communs sous prétexte qu’il participe aux charges de copropriété.
Il est ainsi important qu’il respecte l’utilisation de tous les équipements mis à sa disposition tels que les ascenseurs, les jardins, les locaux à poubelles, etc.
- Travaux ou dégradations :
Le locataire a l’obligation de permettre l’accès à son logement pour les travaux et réparations à la charge du propriétaire. Toutefois, si ces interventions s’étendent sur une durée supérieure à 21 jours, le propriétaire doit accorder une réduction de loyer proportionnelle à la durée des travaux. Ainsi, une clause du bail peut stipuler que le locataire renonce à toute demande d’indemnisation auprès du propriétaire en cas de travaux dépassant les 21 jours.
- Assurance du logement :
Le locataire devra obligatoirement souscrire un contrat d’assurance pour le logement mais vous ne pouvez pas le lui imposer, il devra rester maître dans le choix de la compagnie.
- Visite du bien :
Il est possible d’inclure une clause dans le contrat de location qui exige au locataire de permettre la visite du logement loué, en vue de sa vente ou de sa remise en location.
Cependant, cette clause ne peut pas stipuler que les visites auront lieu les jours fériés ou dureront plus de deux heures les jours ouvrables.
Si cela s’avère nécessaire, par exemple si le visiteur ne peut pas être disponible à un autre moment, le propriétaire peut demander, de préférence par écrit (par exemple par e-mail ou SMS), si le locataire accepte de recevoir des visites ce jour-là.
Du point de vue du propriétaire
En tant que propriétaire, il est primordial de respecter la vie privée de votre locataire et de veiller à ce que ses informations personnelles soient conservées et traitées en toute confidentialité.
Toutefois, vous avez également l’obligation légale de fournir un logement décent et sûr pour votre locataire, en effectuant des vérifications régulières et en engageant les professionnels nécessaires pour garantir le confort et la sécurité du logement.
Il est important de rappeler que le locataire a le droit à la jouissance paisible de son domicile et que vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement sans son consentement.
De même, vous ne pouvez pas restreindre ses activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles, ni lui interdire d’héberger des personnes qui ne vivent pas habituellement avec lui.
En outre, vous ne pouvez pas vous soustraire à votre responsabilité de propriétaire et ne pouvez pas faire porter systématiquement la responsabilité sur le locataire.
Il est donc interdit de prévoir la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun ou d’interdire au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire ou de le décharger de toute responsabilité. Il est également interdit de prévoir que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
Résiliation du bail de location meublé
Le propriétaire ne peut inclure une clause de résiliation de bail qui contrevient à la réglementation en vigueur, notamment en jouant sur le délai de préavis.
Par conséquent, une clause de résiliation ne peut être prévue que pour des motifs spécifiques tels que les impayés de loyer ou de charges, la non-souscription d’une assurance pour les risques locatifs, ou les troubles de voisinage établis par un juge.
Toute autre clause ayant pour but de contourner les règles de la réglementation en vigueur est illégale.
En quoi la formation Immorenta vous aident-elle pour la rédaction du bail de location meublé ?
Dans le cadre d’un investissement immobilier, les erreurs de location sont courantes, car on cherche souvent à louer rapidement sans tenir compte des aspects à long terme.
Nos élèves Immorenta qui participe à notre formation en investissement immobilier ont accès à des professionnels du droit pour répondre à leurs questions spécifiques sur les locations, en plus des baux standard fournis.
Comme nous encourageons nos clients à rénover leurs propriétés pour des locations à long terme, il est essentiel de s’assurer que les conditions de location sont équilibrées.
Un locataire satisfait est plus susceptible de recommander votre propriété ou de trouver un remplaçant si nécessaire.
De plus, un locataire heureux est un locataire qui paie.
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