Ratios financiers : définitions, calculs et interprétations
Ce que nous allons voir
Bien comprendre les ratios financiers est indispensable avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Ces indicateurs sont très importants pour réaliser des analyses financières et bien chiffrer un projet comme sa future rentabilité. Ces termes ne vous disent rien ? Alors, vous êtes au bon endroit ! Chez Immorenta, nous vous proposons une formation très complète pour apprendre tout ce qu’il faut savoir au sujet des ratios financiers. Vous pourrez progresser à votre rythme, et poser quand vous le souhaitez toutes vos questions à nos coachs experts dans leurs domaines.
Qu'est-ce qu'un ratio financier ?
Les ratios financiers sont utilisés par de nombreuses entreprises et les experts-comptables, afin de connaître avec précision l’état de santé de la société. C’est une photographie d’un instant donné, basée sur des chiffres passés et présents. Le ratio financier offre des informations sur le chiffre d’affaires, les capitaux, la solvabilité et l’équilibre financier, mais aussi sur les divers coûts d’exploitation et la productivité. On utilise principalement les ratios lors de l’évaluation globale de la santé financière et lors d’un rachat. Ainsi, on connait dans le détail les éléments qui peuvent entrainer des pertes et limiter l’augmentation de la rentabilité. Il existe plusieurs types de ratios :
- Levier financier : qui concerne les dettes et les capitaux permanents ;
- Liquidité ;
- Rentabilité.
Une analyse comparative souligne les points forts et faibles de l’entreprise. En immobilier, les ratios financiers offrent une vue d’ensemble d’un produit. Si l’immeuble est déjà loué, il vous permet de comprendre sa rentabilité, mais aussi les risques qui sont liés à l’exploitation (impayés, travaux, etc.). Dans le cas d’un logement qui n’est pas en location, les informations tirées des ratios donnent des précisions quant à l’état général du bien et de son potentiel locatif. En effet, deux biens qui semblent identiques n’ont pas forcément le même potentiel. C’est par la réalisation de ratios financiers que vous allez pouvoir obtenir les données nécessaires à la prise de décision. Pour comprendre comment fonctionne un ratio financier, les coachs experts dans leur domaine vous donnent rendez-vous dans les différents modules d’apprentissage de la formation pour investir dans l’immobilier Immorenta. Ils vous expliqueront comment calculer les ratios, les interpréter et adapter votre stratégie de développement immobilier en conséquence.
À quoi servent les ratios financiers ?
Une fois les ratios calculés, ils vous permettent de comprendre le fonctionnement de l’entreprise. L’équilibre financier de la société est mis en avant par le biais des calculs de :
- Créances ;
- Rotation des stocks ;
- Délais de règlement ;
- Fonds et capitaux propres ;
- Autonomie financière et solvabilité.
Concernant la rentabilité, les experts-comptables et les chefs d’entreprises s’attachent à regarder les résultats, le chiffre d’affaires, la marge ou encore l’excédent brut. C’est l’occasion pour vous de comprendre comment fonctionne l’entreprise. Cet outil d’analyse et de pilotage est capital pour remettre à flots les finances, réduire les coûts et optimiser la rentabilité. Les ratios financiers dans l’immobilier vous offrent, quant à eux, une vision de la rentabilité de l’immeuble ou du bien souhaité. Vous saurez ainsi immédiatement si vous faites une bonne affaire ou pas. En effet, tous les facteurs sont mis en relation. Crédits immobiliers, travaux, potentiel locatif, revenus, taux d’occupation minimal, tout est passé en revue pour vous fournir des éléments précis et décisifs. Toutefois, les ratios restent des indicateurs.
Notre guide rentabilité financière Immorenta vous plonge au cœur de l’immobilier et vous fait comprendre comment utiliser les ratios. Les différents calculs vous permettent d’avoir une typologie complète du bâtiment. Ainsi, nos coachs passionnés par leur métier peuvent vous fournir les différentes clés de compréhension nécessaires. Vous pourrez alors choisir en tout état de cause de vous lancer ou non dans l’aventure. En plus, les notaires et les banquiers collaborateurs de la formation Immorenta vous expliquent comment, grâce aux ratios, obtenir des financements et réussir son investissement immobilier.
Les différents types de ratios financiers
Plusieurs indicateurs peuvent vous aider à choisir entre deux immeubles avec des prestations semblables. Pour cela, le calcul des différents ratios financiers aide aussi bien les investisseurs que les banques. En effet, les ratios permettent de rassurer les établissements financiers, notamment lors d’un premier achat locatif. Selon les données que vous souhaitez connaître, vous pouvez opter pour :
- Le ratio des dépenses d’exploitation : aussi appelé RDE, il permet d’obtenir le taux de dépense lié à l’exploitation du bâtiment, par rapport aux revenus bruts ;
- Le taux minimal d’occupation : c’est le turn over de l’immeuble ;
- Le taux d’endettement : il sert à calculer la rentabilité du bien ;
- Le ratio de couverture de la dette : le RCD doit pouvoir couvrir les différentes dettes contractées par l’individu ou la personne morale pour l’utilisation du bien.
Vous pouvez également calculer les ratios d’indépendance financière, de marge commerciale, d’équilibre financier ou encore de vétusté. Ces éléments clés sont généralement oubliés des primo-investisseurs. Pourtant, ils représentent des facteurs déterminants dans la réussite de votre projet. C’est pourquoi il est conseillé de les appréhender le plus tôt possible, pour optimiser vos achats et augmenter vos revenus.
Que ce soit pour convaincre un conseiller financier, déterminer votre future rentabilité ou choisir un bien, la formation Immorenta vous donnera tous les atouts pour comprendre et calculer les ratios. Par ailleurs, les agents immobiliers et les autres coachs experts en leur domaine interviennent pour aider à construire et élaborer votre projet. Ainsi, vous n’êtes pas seul ! De l’idée à l’achat, la formation Immorenta répond à toutes vos interrogations.
Comment calculer les ratios financiers ?
Une fois que vous aurez recueilli toutes les données nécessaires aux estimations, les coachs experts de notre formation Immorenta vous aideront à calculer les ratios. Cependant, pour vous donner une idée, voici quelques formules que vous pouvez appliquer pour dégrossir votre approche des ratios.
Le RDE, ou ratio des dépenses d’exploitation, se calcule selon le schéma suivant :
Dépenses liées à l’exploitation globale de l’immeuble / revenus bruts
Ainsi, vous connaissez les gains potentiels, en rapport avec les charges fixes. Bien évidemment, si vous souhaitez générer des revenus et donc un cash-flow positif, il est nécessaire d’obtenir un ratio des dépenses d’exploitation supérieures à 0. En effet, dans le cas contraire, vous perdez de l’argent tous les mois. Par exemple, votre immeuble vous rapporte chaque année 50 000 euros, mais vous dépensez 75 000 euros en charges diverses. Le RDE est alors négatif : 50 000 – 75 000 = – 25 000 euros. Les coachs experts en leur domaine vous indiqueront pendant toute la formation Immorenta comment optimiser ce ratio négatif pour obtenir, à long terme, des plus-values et du cash-flow positif. À l’inverse, si le bâtiment vous fait gagner 80 000 euros par an, alors votre RDE est positif : 80 000 – 75 000 = 5000 euros.
Le TMO vous permet de savoir quel est le revenu minimal à percevoir, pour couvrir les dépenses d’exploitations. Par exemple, si vos dépenses annuelles sont de 50 000 euros alors que vos recettes ne sont que de 30 000 euros bruts, avec des vacances locatives de 4 mois par an en moyenne, vous ne percevez pas assez de revenus pour payer les frais d’exploitation. Vous devrez alors tenter de trouver des solutions pour limiter les vacances locatives, dans le but d’augmenter vos revenus et ainsi de couvrir les dépenses. C’est à vous de calculer quel est le prix moyen à fixer, en tenant compte des vacances éventuelles, pour obtenir en fin d’année un TMO neutre. Si on reprend notre exemple, vous devez louer à minima 5 de 8 appartements pendant 10 mois à 1 000 euros par mois pour obtenir un TMO neutre. D’autres possibilités sont également faisables : 8 appartements loués au prix de 625 euros par mois pendant 10 mois ou encore 9 appartements loués 926 euros par mois durant 9 mois. Il y a autant de choix que de situations.
Enfin, avant de vous lancer dans le processus d’acquisition d’un bien immobilier, calculez le multiplicateur de revenu brut ainsi que le multiplicateur de revenu net pour vous faire une idée de la valeur réelle du produit que vous souhaitez acquérir. Si les résultats ne concordent pas, en admettant une certaine marge, le bien peut alors être sous-estimé ou surestimé. En cas de sous-estimation, vous pouvez faire un excellent achat ou vous retrouver avec des travaux imprévus. Dans le cas contraire, plusieurs facteurs peuvent mener à une surestimation du logement. La formation proposée par Immorenta décrypte tous les éléments qui entrent dans l’estimation d’un produit immobilier. Les coachs experts dans leurs différents domaines vous aideront à calculer les ratios financiers et à construire un projet qui sera accepté par les établissements bancaires. Si vous êtes en cours de transaction immobilière, vous pouvez aussi demander des conseils pour réaliser votre achat, et commencer à construire votre patrimoine.
Comment suivre et interpréter les ratios financiers ?
Les ratios financiers sont des éléments qui aident à la décision lors de l’achat et qui vous permettent aussi de suivre l’évolution de la santé financière de vos investissements. Que ce soit en nom propre ou via une société, l’investissement locatif comporte des risques qu’il est bon de connaître et d’anticiper. Pour cela, les ratios indiquent les problématiques financières qui peuvent intervenir. Attachez-vous à réaliser un suivi, une ou plusieurs fois par an, à échéance régulière. En effet, un défaut de paiement, des travaux imprévus ou tout autre perturbation peuvent engendrer des frais et mettre en péril votre investissement. Au contraire, si vous avez anticipé, vous serez en mesure de répondre à ces sollicitations en toute sérénité. C’est également un outil de pilotage nécessaire en cas d’investissement dans plusieurs biens. Vous pourrez ainsi contrôler les revenus et obtenir en détail, mais aussi en globalité, la rentabilité de l’ensemble de votre patrimoine immobilier.
Toutefois, les ratios ne sont pas prévisionnels et n’indiqueront pas une évolution future. Ils vous offrent une vision globale et détaillée de l’état passé et actuel du bien immobilier. Une fois le calcul réalisé, vous devez mettre à jour les données à intervalles réguliers. Les différents facteurs vous permettent alors de voir une tendance se dessiner et de voir si votre investissement est rentable ou non. Vous pouvez également créer des courbes, en fonction des résultats, pour alimenter des tableaux de statistiques.
La formation Immorenta vous donne toutes les clés nécessaires pour calculer et suivre l’évolution des ratios au fil des mois et des années. De leur côté, les coachs vous donnent les moyens pour interpréter les ratios, et adapter vos stratégies d’investissement en fonction. En effet, les ratios indiquent des pistes à suivre, mais c’est dans leur globalité qu’ils s’apprécient. Indépendamment, ils fournissent des informations précieuses qui, une fois mises en relation avec les autres ratios, vous permettent d’analyser avec finesse la qualité de l’immeuble.
Pourquoi opter pour notre formation Immorenta ?
La formation Immorenta est destinée à toutes les personnes qui s’intéressent à l’investissement immobilier. Que vous soyez novice, propriétaire de plusieurs biens ou futur acheteur, les modules de formation proposés par Immorenta couvrent l’ensemble du processus d’achat d’un immeuble. Les coachs experts en leur domaine vous accompagnent de la conception du projet à sa réalisation. Tout au long du programme, vous pouvez échanger avec des professionnels (notaires, banquiers, agents immobiliers, etc.) qui répondent à toutes vos questions. Apport, financement, location, visite, tout est décrypté pour vous permettre de vous lancer en toute sécurité. Par ailleurs, ils vous aident à construire les dossiers de demandes de financement, vous indiquent comment établir un bail et quelles sont les risques d’un investissement locatif. La formation Immorenta est complète et traite de tous les champs liés à l’immobilier. En fin de formation, vous saurez comment investir, anticiper les problèmes et trouver des solutions pérennes et efficaces.
Bon à savoir : la plupart de nos formations Immorenta sont éligibles au CPF.
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