Réaliser un investissement locatif rentable
Ce que nous allons voir
Grâce à la hausse des prix des maisons, aux taux d’emprunt et d’intérêt plus élevés, ainsi qu’à une génération de jeunes adultes préférant la liberté aux racines, la location est devenue beaucoup plus courante au cours de la dernière décennie. Plus de la moitié des ménages avec des enfants sont des milléniaux, et les recherches montrent qu’ils sont beaucoup plus susceptibles de louer plutôt que de posséder une maison.
C’est une excellente nouvelle si vous envisagez l’investissement immobilier locatif comme une stratégie. Avec une forte demande de biens immobiliers et des locations continuant à offrir une appréciation et un flux de trésorerie considérables, c’est un moment fantastique pour se lancer dans l’immobilier. Cependant, le choix du bien immobilier est déterminant. Voici quelques facteurs à prendre en compte lors du choix d’un bien locatif.
11 caractéristiques clés d'un bien locatif rentable
Lors de l’achat d’un bien immobilier locatif, il est essentiel de l’examiner sous différents angles et à travers diverses mesures pour déterminer sa viabilité financière en tant qu’actif à long terme. Voici quelques facteurs à prendre en compte lors de la recherche d’un bien locatif rentable.
La taille, l'état et l'âge du bien
L’état du bien est l’un des déterminants les plus importants de sa rentabilité en tant qu’investissement immobilier. Les maisons plus grandes nécessitent plus d’énergie et d’entretien que les plus petites, bien qu’elles puissent générer des loyers plus élevés. Un bien nécessitant des réparations importantes, comme une maison historique, peut avoir une valeur plus élevée mais être plus coûteux à entretenir, en particulier si vous travaillez avec une société de gestion immobilière. Un bien prêt à emménager peut commencer à générer un flux de trésorerie immédiatement, tandis qu’une maison nécessitant des rénovations importantes devra rester vide pendant toute la durée de ces travaux.
Il est important de comprendre comment tous ces facteurs influent sur vos objectifs à long terme lors de la prise de décision d’achat. En particulier, il est essentiel d’aller au-delà des apparences superficielles et de mener une investigation approfondie avant de faire une offre pour une maison, afin de prendre une décision éclairée. Recherchez les fuites ou les dégâts des eaux potentiels, vérifier les fenêtres et les portes, faire appel à un professionnel pour vérifier le câblage et l’électricité, et assurer vous qu’il n’y a pas de signes d’insectes ou de rongeurs.
Flux de trésorerie et potentiel de croissance
En tant qu’investisseur immobilier achetant un bien locatif, il existe deux questions financières clés à se poser à propos d’un bien :
La valeur du bien immobilier augmentera-t-elle avec le temps ? Bien que les prix d’achat des maisons puissent fluctuer d’une année à l’autre, la tendance générale a historiquement toujours été à la hausse. Il est cependant important de connaître les zones et les biens susceptibles de prendre une valeur significative au fil du temps afin de maximiser votre retour sur investissement.
Quel est le revenu mensuel estimé de ce bien ? Quel loyer ce bien immobilier peut-il rapporter par mois, et en vaut-il la peine financièrement, après avoir pris en compte le coût des réparations et des rénovations pour le rendre habitable ? La règle des 1 %, selon laquelle le loyer mensuel que vous percevez devrait représenter au moins 1 % de la valeur de la maison, est considérée par de nombreux investisseurs immobiliers comme une mesure fiable d’un bien locatif rentable.
Le marché locatif
Certaines villes grandes villes ont un pourcentage élevé de ménages locataires (Paris, Lyon, Nice), ce qui les rend plus susceptibles d’avoir un marché locatif rentable. Au-delà des villes, il est également essentiel de regarder les quartiers individuels. Les zones où les prix des maisons, et donc des loyers, sont plus abordables peuvent parfois avoir plus de locataires, en particulier des locataires à long terme avec des familles.
Lors de votre visite dans un quartier, observez combien de maisons sont disponibles à la location. Trop de panneaux « À Louer » pourraient indiquer des taux de vacance élevés, ce qui pourrait indiquer que les loyers sont trop élevés ou que les propriétaires ont du mal à trouver des locataires qualifiés.
Le quartier
En plus de la maison et de sa rentabilité, vous devez tenir compte du quartier lorsque vous envisagez d’acheter une propriété. S’agit-il d’une zone avec de nombreuses maisons ou appartements familiales où vous êtes susceptible d’avoir des familles locataires sur le long terme ? Ou est-ce proche d’un collège ou d’une université avec un roulement plus élevé ? D’autant plus que vous pouvez vous permettre de meubler le logement à moindre coût dans les villes universitaires, avec des meubles moins chers.
Cependant, si vous louez à des familles, la sécurité du quartier sera d’une importance primordiale. Recherchez également les saisies immobilières dans la région. Les quartiers avec des maisons saisies ont tendance à voir une augmentation des taux d’imposition foncière et une baisse significative de la valeur des propriétés voisines.
Proximité des écoles
Être proche d’écoles bien cotées est un bon indicateur de la rentabilité d’un bien locatif. Les familles souhaitent être à proximité des établissements scolaires, ce qui peut décider si une famille emménage dans une maison ou non. Consultez les écoles primaires, secondaires et lycées les plus proches de la zone et renseignez-vous sur leur classement via des sites web. Les parents sont peu enclins à déménager dans des quartiers où les écoles ont une mauvaise réputation, même si toutes les autres caractéristiques sont excellentes.
Commodités locales
En plus de la sécurité du quartier et de la proximité des écoles bien cotées, les commodités physiques et sociales autour d’un bien locatif peuvent le rendre très attractif pour les locataires et donc incroyablement rentable pour vous. Lorsque vous visitez une propriété, vous devez rechercher les centres commerciaux à proximité, les lieux de restauration et de divertissement, les parcs, les salles de sport, les piscines, les cinémas, les établissements médicaux et les commerces locaux. Plus il y a de choses à faire, plus il est probable que les locataires, en particulier les familles, soient attirés pour y déménager. Un accès pratique aux transports en commun et des temps de trajet plus courts sont également un avantage. La région dispose-t-elle d’un bon réseau routier ? Y a-t-il des nids-de-poule et des zones facilement inondables ? Les rues sont-elles bien éclairées la nuit ?
Encore une fois, toute question qu’un locataire poserait est une question qui aura un impact sur la rentabilité potentielle de votre bien immobilier. Si vous souhaitez approfondir vos connaissances pour atteindre la rentabilité financière, nous vous invitons à consulter notre guide dédié. Ce guide exhaustif vous offre une analyse détaillée des différentes mesures de rentabilité, vous permettant ainsi de mieux comprendre et évaluer les aspects financiers de votre investissement locatif.
L'économie locale
L’état de l’économie locale peut attirer ou repousser les locataires potentiels. Vous voulez investir dans des maisons dans des zones où les entreprises se développent, les revenus des ménages médians augmentent et de plus en plus de personnes cherchent à déménager. La solidité de l’économie locale peut déterminer non seulement la demande pour un bien locatif, mais aussi combien les gens sont prêts à payer et combien de temps ils resteront.
Les locataires à long terme sont formidables pour les biens locatifs car non seulement vous n’avez pas à vous soucier de retrouver de nouveaux locataires tout en garantissant un taux d’occupation élevé, ce qui est bénéfique pour vos bénéfices.
Le marché de l'emploi
Les villes offrant des opportunités d’emploi croissantes attirent plus de résidents et de locataires. Un marché de l’emploi local dynamique indique plusieurs facteurs que nous avons déjà mentionnés : une économie locale en croissance, un marché immobilier solide et la disponibilité et l’accès aux commodités locales. Sachant que si, plus de personnes travaillent dans une ville, signifie une croissance de la population et plus de locataires potentiels pour les biens immobiliers locatifs.
Taxes foncières
Pour tirer profit de votre bien locatif, vous devez être très clair sur les frais d’exploitation qu’il engendrera. Acheter un bien pour qu’il vous fasse perdre de l’argent n’est pas intéressant. Les impôts fonciers sont l’une des dépenses les plus importantes à prendre en compte. Des impôts fonciers élevés peuvent transformer un bien locatif excellent en un mauvais investissement.
Les taxes foncières dépendent en fin de compte de la taille et de l’emplacement du bien. Les villes et les zones métropolitaines ont tendance à avoir des impôts plus élevés, tandis que les zones rurales peuvent être moins élevées. Les taxes foncières varient largement d’une ville à une autre. Vous devez également prendre en compte s’il existe des augmentations potentielles de taxes foncières prévues dans l’avenir. Parlez à des agents immobiliers et à des propriétaires de la région ou consultez les dossiers du bureau d’évaluation de la municipalité pour obtenir ces informations.
Climat et météo
Si un bien locatif se trouve dans une ville ou une région sujette aux inondations, ouragans, blizzards, tremblements de terre ou incendies de forêt, cela aura probablement un impact à la fois sur la désirabilité de l’emplacement et sur vos coûts d’assurance et d’entretien de la maison. Il peut également y avoir des dépenses supplémentaires liées à la protection du logement contre les intempéries.
Avec un nombre croissant de personnes travaillant à domicile après la pandémie, de nombreuses familles déménagent dans des maisons plus grandes dans des villes et villages bénéficiant de conditions de vie plus clémentes, ce qui aura également un impact sur la demande de logements dans ces régions.
Comme les taxes, l’assurance habitation peut considérablement augmenter vos coûts et réduire vos bénéfices, vous devez donc garder cela à l’esprit lorsque vous envisagez l’achat d’un bien. La vulnérabilité aux catastrophes naturelles entraînera-t-elle des coûts d’assurance plus élevés pour votre propriété ? Pourrait-il y avoir des dommages à votre maison ? Y a-t-il eu des évacuations dans la région au cours des derniers mois ou des dernières années ?
Développement futur
Enfin, il est essentiel de connaître ce qui se prépare dans le futur. En comprenant ce qui se profile, vous pouvez prendre des décisions plus éclairées sur la valeur marchande de votre achat immobilier et le revenu locatif que vous pouvez espérer recevoir. Par exemple, si de nouvelles écoles ou centres commerciaux reçoivent le feu vert pour leur construction, cela indique qu’il y a de l’argent investi dans l’économie, que cela attirera davantage d’investissements et que de nouveaux résidents voudront déménager pour profiter de ces nouveaux développements.
De même, les fermetures de magasins, le déplacement des écoles vers d’autres endroits et les projets non approuvés peuvent également donner des indications sur le potentiel à court terme d’un lieu, ou son absence.
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L’investissement dans des biens locatifs peut être extrêmement lucratif. En faisant des choix judicieux pour sélectionner un bien locatif rentable, vous pourriez non seulement couvrir les remboursements mensuels de l’hypothèque et les dépenses liées à la propriété avec les loyers perçus, mais également faire fructifier votre investissement.
Chez Immorenta, nous et nos experts vous accompagnent pour réaliser des investissements locatifs rentables. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à sélectionner les meilleures opportunités immobilières qui maximiseront votre retour sur investissement. Commencez dès aujourd’hui à suivre notre formation sur l’investissement immobilier, et bénéficiez de notre assistance pour des investissements fructueux.
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