Comprendre ce qu’est l’effet de levier ainsi que son fonctionnement est essentiel avant de se lancer dans l’investissement immobilier. Lorsqu’on débute dans ce milieu, il peut être difficile de savoir comment réaliser les transactions le plus avantageuses, sans tomber dans les pièges, qui sont nombreux. C’est pourquoi, chez Immorenta, nous avons développé une formation à distance, très complète, qui vous apprendra tout ce qu’il faut savoir sur l’effet de levier. Vous pouvez progresser à votre rythme, tout en posant toutes les questions que vous souhaitez à nos coachs, tous experts dans leurs domaines d’activité respectifs.
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
Vous avez déjà calculé les montants des loyers que vous allez percevoir pour le bien que vous avez repéré ? Vous hésitez entre investir vos économies ou faire un crédit ? Les banques permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif via un emprunt. Ce crédit, accordé pour une durée précise, vous permet d’acheter et de mettre en location l’immeuble. Mais ce n’est pas tout. En optant pour un crédit immobilier, vous allez pouvoir profiter de ce que l’on appelle « l’effet de levier ».
L’effet de levier est un mécanisme qui offre une meilleure rentabilité qu’un achat cash. Le crédit va permettre d’acheter plus grand, d’effectuer des travaux ou d’acheter plusieurs appartements en même temps, avec un apport limité. Ainsi, vous démultipliez les revenus, qui seront en partie destinés aux remboursements de votre dette. Les loyers paient le crédit et peuvent même générer de l’argent, ce qui alimente votre cash-flow et peut-être votre autofinancement. Par ailleurs, le calcul de l’effet de levier se base sur le montant de votre apport, et non sur le prix d’achat du bien immobilier, ce qui augmente énormément le taux de rendement.
L’effet de levier est une solution pour se construire un patrimoine en limitant les coûts. Vous retrouvez dans le guide rentabilité financière proposé par Immorenta toutes les astuces pour investir tout en contrôlant votre budget. Nos coachs experts en leur domaine vous expliquent en détail comment fonctionne l’effet de levier. Ainsi, vous pouvez apporter un dossier construit et réfléchi à l’établissement financier susceptible de vous accorder un prêt. Les notaires, agents immobiliers et banquiers qui interviennent dans la formation vous donnent des clés pour obtenir un crédit.
Comment calculer l’effet de levier ?
Avant de procéder au calcul de l’effet de levier, il faut comprendre comment fonctionne le rendement d’un immeuble. La rentabilité financière de votre projet tient compte :
- Du bien choisi ;
- De l’apport ;
- Du crédit.
En d’autres termes, vous devez connaître la rentabilité économique avant de calculer la rentabilité financière.
Prenons l’exemple d’un bien immobilier acheté sans crédit 100 000 euros. Son taux de rentabilité est de 3 %. On applique alors la formule suivante :
Montant de l’investissement / Apport
100 000/10 000 = 10 %
Puis, on multiplie le taux d’investissement par le rendement :
10 % x 3 % = 30 %
Ainsi, en investissant à crédit, votre apport de 10 000 euros vous rapporte 30 %. L’effet de levier génère donc 10 fois plus qu’un achat comptant.
Cependant, ce calcul basique montre la différence importante entre ce que vous apporte un crédit avec effet de levier, et un achat comptant. Si vous souhaitez réaliser un calcul plus précis pour connaître la rentabilité de votre futur investissement ou de vos logements loués, nos coachs Immorenta experts dans leurs domaines d’activité respectifs répondent à toutes vos interrogations. Ils vous aideront à travailler vos projets pour que les établissements bancaires acceptent de vous financer. Par ailleurs, l’expertise et le savoir qu’ils ont accumulés au fil des années vous permettront d’anticiper les demandes et les risques, pour éviter de faire des erreurs de débutant.
Comment interpréter l’effet de levier ?
L’effet de levier est un outil qui permet aux investisseurs, vous en l’occurrence, de prendre des décisions. En effet, son calcul offre une vue de la rentabilité à long terme. Le recours à l’endettement est maîtrisé et vous diminuez les risques de dettes impayées.
Dans le cas où votre simulation d’effet de levier est positive, vous pouvez contracter un prêt immobilier auprès d’un établissement financier en ayant l’esprit tranquille. À l’inverse, un effet de levier négatif peut impacter fortement la rentabilité de votre achat. Il faudra alors limiter les investissements, au risque de ne plus pouvoir faire face aux dépenses.
L’interprétation de l’effet de levier nécessite de la prudence. En effet, de nombreux paramètres entrent en considération. Il ne suffit pas d’obtenir un effet de levier élevé pour réaliser un investissement locatif de qualité. La première mauvaise surprise qui peut arriver est d’avoir un coût d’emprunt supérieur à votre rendement, une fois toutes les charges déduites. C’est pourquoi nos coachs interviennent dans la formation Immorenta pour vous prévenir des risques liés à l’utilisation de l’effet de levier. Vous pourrez leur poser toutes les questions que vous souhaitez, afin d’être certain de bien comprendre comment interpréter l’effet de levier.
Les limites de l’effet de levier
L’utilisation de l’effet de levier vous permet donc de démultiplier votre mise de départ. Toutefois, malgré les apparences d’un excellent rapport apport / rentabilité, l’obtention d’un crédit n’est pas sans risque. Tout d’abord, depuis 2020, les établissements bancaires demandent de plus en plus de garanties financières. Il est donc difficile de démarcher les banques sans apport. Selon les conseillers, votre apport personnel demandé peut aller jusqu’à 20 % du prix d’achat, pour couvrir les frais de notaire mais aussi rassurer les créanciers. Par ailleurs, si vous investissez en nom propre, les banques vérifient la solidité de vos revenus, mais également votre épargne. Vous ne pourrez donc pas investir tout votre argent dans le projet pour atteindre les 20 % et décrocher le précieux prêt.
Une fois cette étape passée, vous devrez rembourser votre crédit régulièrement, peu importe la situation financière ou locative dans laquelle vous êtes. La vacance locative est un risque qui peut rapidement vous mettre en défaut. C’est pourquoi le choix de l’immeuble est primordial. Pour éviter ce problème, vous pouvez souscrire des garanties loyers impayés, des assurances ou demander des cautions. Toutefois, ces solutions ne sont pas éternelles et si la situation s’installe durablement, les risques de défaut de paiement augmentent. Pensez également au prêt in fine, qui offre une souplesse dans le remboursement. Vous payez chaque mois les intérêts du crédit et vous remboursez le capital en une fois, au terme échu. Les banques peuvent aussi différer le début du remboursement. C’est une option qui peut s’avérer intéressante, notamment en cas de travaux ou pour créer de la trésorerie.
Enfin, le marché immobilier reste l’un des risques à moyen et long terme. L’effet de levier engendré par le crédit peut s’évanouir lors de la revente. Si le marché est en baisse, alors la vente se fait à perte et l’effet de levier diminue, voire disparait, et les pertes deviennent importantes.
De fait, opter pour un crédit et bénéficier de l’effet levier est intéressant si les risques ont été mesurés et calculés. Dans tous les cas, la formation Immorenta sera force de proposition. Les intervenants répondront à vos questions et vous aideront à choisir le bon modèle financier pour réaliser votre investissement dans les meilleures conditions.
Quel effet de levier choisir ?
Lorsque vous investissez pour faire du trading, vous avez la possibilité de déterminer un taux d’effet de levier. Vous choisissez le risque à prendre avec votre placement. Ainsi, 100 : 1, signifie que pour 10 000 euros investis, vous obtenez des gains multipliés par 100 à chaque évolution de 1 point d’indice. Vous avez ainsi la possibilité d’optimiser vos bénéfices en optant pour 200 :1 ou même 500 : 1.
Cependant, plus le chiffre est élevé, plus le risque de perte en capital l’est tout autant. Si l’on reprend notre exemple, les 10 000 euros investis à 100 : 1 devienne 10 000 x 100 = 1 000 000 lorsqu’il y a une augmentation d’un point, mais peuvent également diminuer en conséquence lorsqu’il y a une perte de 1 point : 10 000 / 100 = 100.
En immobilier, il n’y a pas ce risque. L’effet levier s’obtient par le biais d’un crédit immobilier souscrit auprès d’une banque ou de tout autre établissement financier. Votre investissement ne peut être altéré que par une revente à la baisse. En effet, il n’y a pas de cours de l’immobilier comme il peut y avoir un cours de l’or ou d’une action, mais un marché de l’immobilier, qui lui peut évoluer à la hausse ou à la baisse sur le long terme.
L’effet de levier dans l’immobilier se caractérise par votre apport, mais également par le rendement net du bien. C’est à vous d’ajuster au mieux votre capacité d’endettement pour générer des profits et rembourser correctement vos mensualités. La formation Immorenta vous donnera toutes les clés d’interprétation pour choisir en connaissance l’effet de levier qui vous convient le mieux. Vous construisez votre projet et bénéficiez de l’expérience de vos mentors, les coachs experts en leur domaine.
Pourquoi opter pour notre formation Immorenta ?
Opter pour notre formation Immorenta présente de nombreux avantages ! Voilà les raisons pour lesquelles vous pouvez être certain de faire le bon choix. Tout d’abord, cet accompagnement s’adresse à tout le monde. Que vous ayez déjà quelques connaissances immobilières ou que vous débutiez totalement dans le mieux, vous êtes donc au bon endroit. Les notions pouvant s’avérer ardues sont détaillées avec un vocabulaire à la portée de tous. Nos coachs, tous experts dans leurs domaines et passionnés par ce qu’ils font, mettent toute leur passion dans cet accompagnement, afin de transmettre aux apprenants le goût de l’immobilier. Parmi nos coachs, il y a par exemple un banquier, un notaire, ou encore un comptable.
A la fin de notre formation pour investir dans l’immobilier Immorenta, vous aurez donc toutes les cartes en main pour vous lancer à votre tour dans les transactions immobilières, que vous souhaitiez vendre votre bien immobilier, ou bien en faire votre métier. A travers cet accompagnement que nous mettons à votre disposition, vous comprendrez tous les enjeux de l’effet de levier, ainsi que son fonctionnement. D’ailleurs, si vous avez la moindre question, nous sommes, bien sûr, à votre disposition. Nous sommes aussi à votre écoute si vous souhaitez approfondir une notion, quelque chose que vous n’avez pas bien compris.
Comme nos formations dans l’immobilier s’effectuent à distance, vous pouvez progresser à votre rythme, depuis chez vous. Nul besoin de sortir la voiture pour vous rendre dans un centre de formation, ou de perdre du temps dans les transports en commun. C’est un véritable gain de temps et d’argent. Vous pouvez donc vous organiser comme vous le souhaitez, en fonction des activités de vos enfants par exemple. Nous vous conseillons de travailler un petit peu chaque jour, pour ne pas perdre le rythme et progresser de manière équilibrée. Si un chapitre vous paraît un peu plus difficile, n’hésitez pas à passer plus de temps dessus. C’est vous qui organisez votre planning comme cela vous arrange !
Enfin, la plupart des formations que nous proposons chez Immorenta sont éligibles au CPF. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter ! Nous serons ravis de vous donner toutes les informations nécessaires.
A la fin de notre formation, l’effet de levier n’aura plus aucun secret pour vous ! Vous serez même capable de renseigner vous-même des novices en immobilier, qui pourraient vous poser des questions sur le sujet. D’ailleurs, les divers exemples proposés dans notre formation sont issus de problématiques qu’ont vraiment traversées les deux fondateurs d’Immorenta, Jean et Julian. Leur réussite actuelle (ils sont maintenant tous les deux propriétaires de plusieurs dizaines d’appartements) ne peut que vous motiver à aller de l’avant !
