Comment faire un crédit immobilier ?
Ce que nous allons voir
Vous aimeriez vous lancer dans votre premier achat immobilier ? Vous souhaitez réaliser un investissement locatif mais vous ne savez pas par quoi commencer ? Vous êtes au bon endroit ! Profitez de notre formation Immorenta pour découvrir tout ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier. Nos coachs et nos experts vous accompagnent et vous guident tout au long des différentes étapes de votre projet. Alors, comment obtenir un crédit immobilier et quel en est le prix ? Suivez le guide !
C'est quoi un crédit immobilier ?
Si vous avez un projet immobilier à l’esprit, qu’il s’agisse d’un achat de maison, d’appartement ou de terrain, vous pouvez solliciter un crédit immobilier auprès d’un établissement prêteur. D’après le Code de la consommation, le crédit immobilier permet de financer les projets suivants :
- Les travaux de construction d’une habitation ;
- L’acquisition d’un bien immobilier ;
- Les travaux d’amélioration du bien immobilier, mais aussi de réparation et d’amélioration.
Le crédit immobilier peut financer tout, ou une partie du projet d’achat ou d’investissement immobilier. Tout dépend du montant de votre apport.
Lorsqu’une banque ou tout type d’établissement prêteur accorde un crédit, une garantie peut être exigée. Cette garantie peut se présenter sous trois formes : Lorsqu’une banque ou tout type d’établissement prêteur accorde un crédit, une garantie peut être exigée. Cette garantie peut se présenter sous trois formes :
- Le privilège du prêteur de deniers ;
- La caution souscrite auprès d’un organisme financier spécialisé ;
- L’hypothèque portant sur le bien immobilier acheté à l’aide du crédit, ou sur un autre de vos biens.
Comment savoir, combien je peux emprunter ?
Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte plusieurs critères, comme votre capacité d’endettement et le taux d’intérêt du moment. Suivez notre formation Immorenta pour en savoir plus et apprendre à déterminer seul le montant que vous pouvez emprunter !
La capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est l’un des premiers éléments que regardent les établissements prêteurs, lors d’une demande de crédit. Il s’agit de la somme qu’un foyer ou un individu peut utiliser pour rembourser ses dettes. La capacité d’emprunt est calculée en fonction du taux d’endettement maximum, dont les banques ont fixé le maximum à 35 % (Avant le mois de janvier 2022, ce maximum était de 33 %). Quant au taux d’endettement, il se calcule en divisant les revenus fixes par les charges fixes, c’est-à-dire :
(Charges fixes / revenus fixes) x 100
Une fois que vous connaissez votre taux d’endettement, vous pouvez donc calculer votre capacité d’endettement mensuelle totale en effectuant l’opération suivante :
Revenus fixes x 0, 35
Ce calcul n’inclut pas les charges. Il faut donc les retirer pour obtenir la capacité d’endettement mensuelle réelle :
Capacité d’endettement totale – charges fixes
La capacité d’endettement fait partie des points les plus importants d’une demande de prêt immobilier, parce qu’elle permet d’éviter les situations de surendettement. Le Haut Conseil de stabilité financière recommande aux banques de ne pas accepter les demandes de prêt immobilier, si cela fait passer le taux d’endettement du demandeur au-delà du seuil de 35 %.
Le reste à vivre, c'est quoi ?
Le reste à vivre désigne la somme qui reste, une fois que l’emprunteur a versé ses mensualités de remboursement de crédit. Comme le taux d’endettement est de 35 %, le reste à vivre est égal à 65 % des revenus. Cette somme correspond au minimum légal dont un foyer ou un individu a besoin au quotidien : pour faire les courses, payer les transports, les loisirs, etc.
Le montant du reste à vivre varie en fonction des revenus mensuels. Un foyer qui perçoit des revenus élevés bénéficie d’un reste à vivre plus important qu’une personne percevant un salaire peu élevé. Le reste à vivre n’est pas soumis à un taux de référence, comme c’est le cas pour le taux d’endettement.
Pour connaître le montant de votre reste à vivre, il suffit d’effectuer l’opération suivante :
Revenus – charges fixes
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Pour augmenter votre capacité d’emprunt (endettement), et ainsi emprunter plus, vous devez agir sur vos revenus fixes ou vos charges fixes. Comme vous le découvrirez dans notre formation pour financement dans l’immobilier (Lien vers la page formation financement immobilier), ce sont les deux facteurs qui influent sur la capacité d’endettement.
Logiquement, si vos revenus mensuels augmentent, tandis que vos charges restent les mêmes, la capacité d’endettement augmente en même temps. Si le montant des charges diminue alors que les revenus mensuels restent stables, la capacité d’endettement augmente également. En revanche, si vos charges augmentent alors que vos revenus mensuels ne bougent pas, la capacité d’endettement diminue.
Pour agir sur le taux d’endettement, vous pouvez opter pour un rachat de crédits, ou regroupement de prêts. Il s’agit d’une opération par laquelle un organisme financier rachète tous les crédits en cours de remboursement. C’est le moment de renégocier le taux d’intérêt ou d’allonger la durée de remboursement, afin d’augmenter la capacité d’endettement.
Trouver le meilleur taux d'intérêt pour obtenir un crédit immobilier intéressant
Pour obtenir le meilleur taux d’intérêt pour votre crédit immobilier, rendez-vous dans plusieurs banques pour voir ce qu’elles vous proposent. N’hésitez pas à les mettre en concurrence !
Vous pouvez aussi utiliser des comparateurs en ligne, afin de trouver le meilleur taux d’intérêt en seulement quelques clics, en fonction de votre projet.
Dans tous les cas, vous devez savoir que les taux du crédit (qui incluent le taux d’intérêt et le taux de l’assurance) ne peuvent pas dépasser le taux d’usure. Ce taux d’usure correspond au maximum légal que les banques ont la possibilité de pratiquer, lorsqu’elles accordent un prêt. Ce taux d’usure est fixé par la Banque de France, à la fin de chaque trimestre. Les seuils de l’usure varient en fonction de la durée de l’emprunt, du montant emprunté, ainsi que de la catégorie de prêts (Il peut s’agir d’un crédit renouvelable, d’un prêt à taux fixe ou taux variable, d’un crédit à la consommation, etc.)
Obtenir un crédit immobilier : les critères d'acceptation des banques
Avant de donner ou non leur accord pour un crédit immobilier, les banques vérifient soigneusement le dossier qui leur est présenté. C’est pourquoi vous devez bien préparer votre projet, afin que les points clés qui conditionnent l’obtention d’un prêt immobilier soient validés
L'apport personnel, essentiel pour toute demande de prêt immobilier
Même s’il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans avoir d’apport personnel (on parle de financement à 110 %), les banques privilégient les dossiers qui annoncent un apport personnel. En général, l’apport personnel doit représenter au moins 10 % du montant total de l’acquisition. Il permet ainsi de financer les différents frais liés à l’achat immobilier, comme les frais de garanties, les frais de notaire, les frais d’agence ou encore les frais de caution.
Bien sûr, l’apport personnel idéal varie en fonction des acquéreurs, comme du prix du bien immobilier. Si la demande de prêt est effectuée par un jeune primo-accédant, qui n’a pas encore eu le temps de beaucoup économiser, un apport personnel de 10 % correspond à un très bon dossier. En revanche, s’il s’agit d’un couple gagnant bien sa vie, les banques apprécieront un apport plus élevé, gage du sérieux de la demande de prêt.
La situation professionnelle
Vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir une réponse positive à votre demande de crédit immobilier. Pour cela, il est conseillé d’attendre d’avoir une situation professionnelle stable avant de vous lancer dans un achat. Comme vous le verrez au cours de notre formation Immorenta, les banques ont besoin d’avoir la garantie que vous percevez des revenus stables.
Si vous êtes intérimaire, au chômage ou en CDD, inutile de vous lancer dans un achat immobilier (sauf si vous avez les capacités financières d’acheter cash, bien sûr !). Pour entamer ce grand projet, attendez d’être en CDI, ou fonctionnaire. Attention, attendez aussi la fin de votre période d’essai ! La banque vous demandera des copies de vos trois derniers bulletins de salaire, ainsi que de votre contrat de travail.
L'épargne, une preuve de votre sérieux financier
Parmi les critères à cocher pour vous octroyer un prêt immobilier, les banques regardent l’état de votre épargne. Montrez que vous êtes quelqu’un de sérieux, qui savez épargner. De cette façon, les établissements bancaires verront que si vous êtes capable de mettre de l’argent de côté tous les mois, vous pouvez payer des mensualités de remboursement avec la même régularité. C’est un gage de garantie pour les banques !
Pour présenter le dossier le plus avantageux possible, ne faites aucune grosse dépense dans les mois qui précèdent la demande de crédit immobilier. Vous ne devez pas non plus avoir été à découvert, dans les trois à six mois précédents.
Si c’est possible, remboursez aussi vos crédits à la consommation en cours.
Les aides au financement
Il existe certaines aides au financement auxquelles vous pouvez prétendre. Pour savoir quelles sont ces aides, rapprochez-vous d’organismes comme l’ADIL, Action Logement ou la Caisse de Retraite. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de votre mairie.
Par exemple, le prêt à taux zéro, ou PTZ, est un crédit gratuit qui aide les ménages à acquérir leur première résidence principale. Le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût total de ce projet immobilier. Pour en profiter, il faut répondre à certaines conditions, comme avoir des ressources inférieures à un certain plafond.
Quant au prêt à l’accession sociale, aussi appelé PAS, il aide à acheter une résidence principale, dans l’ancien comme dans le neuf. Vous pouvez également en profiter pour faire construire votre logement ou effectuer des travaux de rénovation pour un montant supérieur à 4 000 euros. C’est un prêt conventionné.
Vous habitez à Paris ? Alors, le prêt Paris logement vous concerne peut-être ! Vous pourrez en profiter si vous répondez à certaines conditions concernant les performances énergétiques du bien immobilier, son emplacement, etc.
Les différents frais à prendre en compte pour votre demande de crédit immobilier
Il y a des frais annexes à la souscription d’un crédit immobilier. Il ne faut pas les oublier lorsque vous calculez votre budget d’achat.
Les frais à payer immédiatement
Au moment de la souscription de votre prêt immobilier, vous devrez verser des frais de dossier. Ils sont généralement compris entre 500 et 1 500 euros. Bien sûr, leur montant varie en fonction du type de projet immobilier et de l’établissement prêteur.
Vous devez également prendre en compte les frais de garantie. Il s’agit d’une protection pour la banque, qui est ainsi assurée de percevoir son remboursement, en cas de défaut de paiement de votre part.
Avec notre guide crédit immobilier Immorenta, vous bénéficierez d’un tour d’horizon large et détaillé des différents frais à inclure dans une demande de crédit immobilier.
Les frais à payer immédiatement
Tout au long de la période de remboursement de votre prêt immobilier, vous devrez payer des frais annexes. Ce sont d’ailleurs des frais plus importants que ceux qu’il faut payer immédiatement.
Il y a les intérêts, qui servent de rémunération à la banque, en échange du prêt d’argent. Si vous avez opté pour un prêt amortissable, vous rembourserez ces intérêts chaque mois, en même temps qu’une partie du capital emprunté.
Vous devez aussi prendre en compte le coût de l’assurance.
Pourquoi passer par notre formation Immorenta ?
Choisir notre accompagnement Immorenta pour apprendre tout ce qu’il faut savoir sur les crédits immobiliers, c’est bénéficier des meilleurs conseils pour vous lancer ! Quand on ne connaît pas très bien le milieu de l’investissement immobilier, c’est facile de tomber dans certains pièges. À la fin de votre formation Immorenta, vous aurez toutes les cartes en main pour réussir les transactions les plus avantageuses.
La plupart de nos formations sont éligibles au CPF. De plus, il s’agit de formations en ligne, ce qui signifie que vous pouvez organiser comme cela vous arrange, et progresser à votre rythme. En plus, vous serez accompagné par des coachs expérimentés et experts dans leurs domaines, qui seront ravis de répondre à toutes vos questions.
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