Tout savoir sur le bail de location
Ce que nous allons voir
Se lancer dans la location nécessite des connaissances pointues dans le domaine de l’immobilier. C’est pourquoi il est important de bien se renseigner avant d’investir pour proposer votre bien à la location. En tant que propriétaire, vous devrez gérer le bail de location et vous tenir au courant de toutes les lois applicables à la location. Envie d’en savoir plus ? Vous voulez avoir toutes les clés en main pour réussir ? Découvrez notre formation Immorenta, qui vous apprendra dans les moindres détails le fonctionnement du bail de location.
Définition du bail de location
Le bail de location est aussi appelé contrat de location. Ce bail doit être rédigé par le propriétaire et il a pour rôle de rendre la location formelle. Le bail de location définit également les différentes obligations du propriétaire comme du locataire.
Le bail de location doit aussi être signé en deux exemplaires, un pour le propriétaire et un pour le locataire. Il faut savoir que si c’est un professionnel qui rédige le contrat de location (un agent immobilier par exemple, ou un notaire), le locataire et le bailleur doivent se partager les frais de dossier.
Bon à savoir : si le locataire souhaite percevoir certaines aides au logement, comme les APL, il doit absolument avoir un bail à son nom.
Loi sur le contrat de location
C’est la loi du 6 juillet 1989 qui régit les baux des locations d’habitation (Elle a subi plusieurs modifications avec la loi Alur du 24 mars 2014). Elle précise donc tous les éléments que doit contenir le contrat de location. Il faut savoir qu’il y a des clauses obligatoires. Il y a également plusieurs clauses illégales.
Selon l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit ainsi mentionner le nom du locataire et le nom et l’adresse du propriétaire. Il doit aussi décrire le logement ainsi que ses différentes annexes (et les parties communes s’il se trouve dans une copropriété).
Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Si vous mettez votre bien immobilier en location, vous devez fournir aux locataires plusieurs diagnostics immobiliers. Ces diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique, couramment abrégé en DTT. En tant que bailleur, vous devez donc annexer ce DDT au bail, au moment de la signature du contrat de location.
Les diagnostics immobiliers doivent tous être réalisés avant la location, par un professionnel certifié. Vous devez ainsi fournir le diagnostic de performance énergétique, une copie de l’état qui mentionne la présence ou l’absence d’amiante, un constat de risque d’exposition au plomb, un état des risques et pollutions, un diagnostic bruit, un état de l’installation intérieure du gaz et un état de l’installation intérieure de l’électricité (ces deux derniers diagnostics sont obligatoires uniquement si l’installation de gaz ou d’électricité a plus de quinze ans).
Quels sont les différents types de baux de location ?
Comme vous le découvrirez dans notre formation pour investir dans l’immobilier, il existe plusieurs types de baux à la location. Chacun d’eux possède une durée spécifique. Tout d’abord, il y a le bail nu, aussi appelé la location vide. Le bailleur loue un bien non meublé, pour une durée minimum de trois ans renouvelables.
Vous pouvez aussi opter pour un bail meublé, dont la durée minimale est d’un an. Pour être considéré comme un logement meublé, un bien doit contenir un certain nombre de meubles et d’accessoires destinés à le rendre habitable immédiatement.
Quant au bail de collocation, il inclut un principe de solidarité. Si l’un des locataires quitte le bien, le loyer ne diminue pas.
Enfin, le bail de droit commun permet de mettre un bien immobilier à la disposition de plusieurs locataires.
Quelles sont les clauses obligatoires du bail de location ?
Le contrat de location inclut plusieurs clauses obligatoires : il y a d’ailleurs dix éléments obligatoires au total. Vous les découvrirez tous en parcourant les cours de notre formation Immorenta, mais en voici une sélection.
Le contrat de bail doit comporter les coordonnées du propriétaire ainsi que les coordonnées du ou des locataires. Il doit aussi mentionner la durée du bail, comme l’indique la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, vous devez préciser dans le contrat de location la destination du logement loué et le type d’habitat (un immeuble collectif ou individuel). Il faut ensuite décrire le logement de manière détaillée, ainsi que les équipements qu’il contient.
N’oubliez pas de parler des modalités de paiement du loyer, ainsi que de son montant et de la date de versement du dernier loyer.
Quelles sont les clauses facultatives d'un bail de location ?
Le contrat de bail inclut aussi plusieurs clauses facultatives. Par exemple, vous n’êtes pas obligé d’insérer dans le bail une clause résolutoire. Cette clause permet de résilier le contrat de location plus facilement si le locataire manque à ses obligations.
Vous n’êtes pas obligé de parler dans le bail de location de la revalorisation des loyers. Vous apprendrez dans notre formation Immorenta ce qu’est la clause d’indexation annuelle sur l’indice de référence des loyers. Elle permet au bailleur de revoir le loyer à la hausse, mais cela ne se fait pas de manière automatique.
Quelles sont les clauses abusives d'un bail de location ?
Avant de rédiger votre premier contrat de location, vous devez connaître quelles sont les clauses abusives les plus courantes. Par exemple, certains bailleurs ajoutent dans les contrats une clause pénale, indiquant que des frais supplémentaires seront facturés si le loyer n’est pas payé.
Vous ne pouvez pas non plus indiquer de clauses particulières pour résilier le bail de manière facilitée. Par exemple, le fait que vos locataires entretiennent mal les équipements ne constituent pas un motif de résiliation.
Par ailleurs, il est également interdit de limiter le nombre d’occupants à l’intérieur du bien. Le locataire peut faire ce qu’il veut !
Une autre clause abusive qu’on retrouve souvent est l’imposition du prélèvement automatique.
Quelle est la durée d'un bail de location ?
Cela dépend de plusieurs critères, car la durée d’un bail de location peut varier entre 1 et 6 ans. En effet, la durée minimum du contrat n’est pas la même en fonction des caractéristiques du bien immobilier et du type de location.
Pour un logement vide, la durée du bail est de trois ans minimum. Le propriétaire peut ensuite tout à fait faire courir le bail pendant plus longtemps, comme le souhaite le locataire. Il faut savoir qu’il n’y a pas de durée maximale pour un contrat de location.
En revanche, le minimum est d’un an pour un logement meublé. Il peut même descendre à neuf mois si le locataire est un étudiant.
Le dépôt de garanti
En tant que bailleur, vous avez la possibilité de demander le versement d’un dépôt de garantie au moment de la signature du contrat. Cette garantie servira ensuite à couvrir les éventuels manquements de locataires, comme des loyers impayés.
Le locataire peut verser ce dépôt de garantie directement au propriétaire, ou bien opter pour un intermédiaire, comme le fonds de solidarité pour le logement ou Action logement.
Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le contrat de location.
Comment fixer le loyer de sa location ?
Que vous proposiez à la location un logement vide ou un bien meublé, vous pouvez fixer librement le montant du loyer. Toutefois, il faut savoir que l’encadrement des loyers s’applique dans certaines villes qui se trouvent en zone tendue. Vous n’avez donc pas le droit de dépasser un certain montant maximum, qu’il s’agisse d’un renouvellement du bail ou d’une remise en location.
Si c’est prévu dans le contrat de location, le propriétaire a la possibilité de réviser le montant du loyer une fois par an. De plus, si le montant du loyer est trop faible par rapport au prix du marché, le bailleur peut augmenter ce montant au moment du renouvellement du bail.
Comment mettre fin au bail de location ?
Si vous souhaitez mettre fin au bail de location, vous devez respecter des règles précises. S’il s’agit d’un logement vide, il faut prévenir votre locataire six mois minimum avant la fin du bail. S’il s’agit d’un logement meublé habité en tant que résidence principale, vous devez prévenir le locataire au moins trois mois avant.
Il y a quatre situations dans lesquelles un bailleur peut mettre fin à un contrat de location : s’il souhaite habiter lui-même dans le bien ou abriter l’un de ses proches, s’il a un motif légitime et sérieux (loyers impayés par exemple), s’il a acheté le logement loué ou encore s’il veut vendre le bien vide de toute location.
Comment régulariser les charges locatives ?
Comme vous l’apprendrez dans notre guide de gestion locative, les charges locatives constituent des dépenses qui sont d’abord prises en charge par le propriétaire. Il peut ensuite se faire rembourser par le locataire. C’est pourquoi les charges locatives sont également appelées charges récupérables.
Cette régularisation des charges locatives peut être faite tous les ans, lorsque le propriétaire reçoit les comptes de la copropriété. Il doit donc comparer les dépenses récupérables aux charges qu’il a déjà payées. En fonction de la différence, il devra ainsi demander un remboursement à son locataire. En revanche, si les charges réelles sont moins élevées que prévues au départ, c’est au propriétaire de rembourser le locataire.
Dois-je faire un bail pour la location d'un parking ?
Cela dépend : si le parking est loué en complément d’une habitation, vous n’avez pas besoin de rédiger un bail exprès. Il suffit de mentionner la place de parking dans le contrat d’habitation. Il s’agit alors d’une annexe du bien immobilier.
En revanche, s’il s’agit d’une location séparée, il est recommandé de signer un bail écrit (Il est aussi possible de conclure la transaction avec un bail verbal). Dans le bail écrit, vous devez mentionner les règles de la révision du loyer, la durée du bail, le montant du loyer et la date de paiement, ainsi que les modes de résiliation du contrat de location.
En combien d'exemplaires doit être fait un bail ?
Le bail de location doit être distribué en un exemplaire à chaque partie : le propriétaire, le locataire, la caution, etc. Il faut donc autant d’exemplaires qu’il y a de parties, soit deux au minimum.
Le contrat de location peut être un acte authentique ou un acte sous signature privée. Dans tous les cas, il doit respecter le modèle de bail réglementaire et contenir toutes les informations obligatoires, comme les coordonnées du bailleur et du locataire, la description du logement, la date de prise d’effet du contrat ou encore la nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier locataire.
Qui doit signer le bail de location ?
Le bail de location doit obligatoirement être signé par les deux parties : le bailleur et le locataire. Attention, si le propriétaire est un couple marié, la signature d’un des deux membres du foyer suffit. En revanche, si le logement est en indivision, tous les indivisaires ont l’obligation de signer.
Si le contrat de bail n’est pas signé, le propriétaire ne peut pas demander le versement de dépôt de garantie. Par ailleurs, les démarches à effectuer en cas de loyers impayés seront plus difficiles et plus longues à mener.
Par ailleurs, si le contrat de location n’est pas signé, la révision du loyer n’est pas possible.
Comment résilier un bail quand on est propriétaire ?
Vous pouvez résilier le bail qui vous lie à votre locataire dans les quatre conditions énoncées ci-avant. Pour cela, il faut donner congé au locataire en lui envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez aussi le faire par acte d’huissier.
Bon savoir : si le locataire refuse de quitter le logement, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire afin de faire valider le congé. Il obtient ensuite l’expulsion de ses locataires.
Une question ?
N’hésitez pas à contacter notre équipe !
